Loading...
HomeMy WebLinkAbout06-14-2006 Planning Commission MinutesMINUTES  SARATOGA PLANNING COMMISSION  DATE: Wednesday, June 14, 2006  PLACE: Council Chambers/Civic Theater, 13777 Fruitvale Avenue, Saratoga, CA  TYPE: Regular Meeting  Chair Rodgers called the meeting to order at 7:05 p.m.  ROLL CALL  Present: Commissioners Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  Absent: None  Staff: Director John Livingstone, Associate Planner Lata Vasudevan, Assistant  Planner Suzanne Thomas and Assistant City Attorney Jonathan Wittwer  PLEDGE OF ALLEGIANCE  APPROVAL OF MINUTES – Regular Meeting of May 24, 2006.  Motion: Upon motion of Commissioner Cappello, seconded by Commissioner  Kundtz, the Planning Commission minutes of the regular meeting of May  24, 2006, were adopted with a correction to page 9.  (5­0­2; Commissioners  Hunter and Nagpal abstained)  ORAL COMMUNICATION  There were no Oral Communications.  REPORT OF POSTING AGENDA  Director John Livingstone announced that, pursuant to Government Code 54954.2, the  agenda for this meeting was properly posted on June 8, 2006.  REPORT OF APPEAL RIGHTS  Chair Rodgers announced that appeals are possible for any decision made on this Agenda by  filing an Appeal Application with the City Clerk within fifteen (15) calendar days of the date of  the decision, pursuant to Municipal Code 15­90.050(b).  CONSENT CALENDAR  There were no Consent Calendar Items. Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 2  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 1  APPLICATION #04­189 (389­46­013 &013) –SUB­ACUTE,13425 Sousa Lane: The applicant  has made changes to the project site’s landscaping, which are not in compliance with an  approved site plan and modify the site plan to add a children’s play area to the rear yard.  The  Planning Commission will consider amending the approved site plan to allow for the changes  or require the applicant to comply with the approved site plan.  The site is zoned R­1 10,000.  (Therese Schmidt) Item continued due to noticing error.  Director John Livingstone presented the staff report as follows: • Advised that due to a noticing error, a motion is requested continuing action on this item to  the next meeting on June 28, 2006.  Motion: Upon motion of Commissioner Hunter, seconded by Commissioner  Nagpal, the Planning Commission CONTINUED consideration of  Application #04­189 (Sub Acute ­ 13425 Sousa Lane) to the next Planning  Commission meeting on June 28, 2006, by the following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 2  APPLICATION #06­208 (517­38­005, 517­38­006, 517­38­007) – WOODS, 15595 Peach Hill  Road: Between June 9, 1999 and January 12, 2000, the applicant received Planning  Commission approval for all required entitlements for this project and had commenced  construction. However, due to inactivity, the building permits expired, which in turn voided the  Planning Commission approval of all entitlements. The applicant is now ready to resume  construction and is requesting that the Planning Commission approve the following  entitlements that were previously granted: (1) Design Review Approval to construct a 6,769  square­foot, two­story residence. (2) Use Permit approval to allow a water tank within the rear  setback and an emergency generator. (3) Variance approval to allow retaining walls in excess  of 5 feet in height. (4) Grading Exception approval to allow grading in excess of 1,000 cubic  yards for a parking lot on an adjacent 6.2­acre parcel. The project site is 10.8 acres and is  located in the Hillside Residential zone.   (Suzanne Thomas)  Assistant Planner Suzanne Thomas presented the staff report as follows: • Advised that the applicant is seeking a number of applications including Design Review,  Grading Exceptions, Variances and Use Permits. • Said that this project has an interesting history.  In 1988, the first phase of the subdivision  was approved for five buildable lots including the two under discussion this evening.  They Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 3  were previously identified as Lots 4 and 5.  Today they are identified as Lots 1 and 2 for  this project. • Reported that in 1999/2000, the applicant secured approvals for all entitlements to develop  these two lots.  The project was under construction for several years. • Explained that Building Permits expire if they are dormant for 180 days.  Once a Building  Permit expires the corresponding Planning Commission approvals also expire. • Informed that the applications before the Commission this evening are the same  applications that were approved in 1999/2000. • Described the requests as follows:  § Lot 1 • Design Review:  The applicant seeks Design Review Approval to allow a single­  family residence.  The residence is 4,000 square feet with a maximum height of  21.5 feet and including a 1,900 square foot basement.  This home’s construction is  well underway.  A pool and terrace are also under construction.  This home is  consistent with Design Review findings.  It follows the contours of the property, uses  materials such as natural stone and is set back 400 feet from the front property line. • Grading Exception: Explained that Hillside Districts are restricted to 1,000 cubic  yards of cut or fill grading.  With the required cut into the hillside and the 1/10 of a  mile long driveway, this requirement is exceeded and an Exception is required.  The  applicant worked with Fire to reduce the width of the driveway.  The findings to  support this Grading Exception can be made in the affirmative. • Variance:  A Variance for retaining wall height is required for a 30­foot horizontal  distance that exceeds 10 feet in height.  To support a Variance, the findings must  be made that this does not represent a special privilege nor is the Variance  detrimental to the health, safety and welfare of the community.  This is a steep lot  and without this Variance for retaining wall heights more grading and loss of more  trees would result.  The retaining walls help protect the health, safety and welfare by  preventing slides. • Conditional Use Permit:  Approval of an emergency generator requires a  Conditional Use Permit.  Acoustical testing has been provided.   The level at the  nearest neighbor reads at less than 25 decibels, which is comparable to a whisper. • Reminded that all of the entitlements for Lot 1 were previously approved.  § Lot 2 • Grading Exception: Said that required findings could be made since a stable flat  area is required to place water tanks.  This lot is even steeper than Lot 1. • Variance:  A Variance for retaining wall height of 8 feet is required to hold the well  and water tank.  Stated that the steep topography equals a special circumstance.  The required findings can be made to support this Variance. • Use Permit:  A Use Permit is required to allow a water tank with a maximum height  in excess of the 12­foot height allowed for accessory structures.  This water tank  serves to protect the health, safety and welfare of the entire subdivision by providing  fire protection. • Explained that the Arborist reviewed all reports.  One hundred (100) trees have  been planted and more are proposed. • Said that neighbor notification was sent to property owners within 500 feet of this  property.  One negative comment was received expressing concerns about Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 4  potential uses of the parking area for valet parking services for parties in the  neighborhood. • Said that all findings can be made to support the requests for Lot 2. • Corrected Page 24, Item 17 of the Resolution to fix the sequence of numbering for items  15 & 16 instead of the numbers 14 & 15 that appears. • Corrected Page 28, first paragraph, Line 5, to remove the word “a” that appears before the  text, “water tanks.” • Stated that she is available for questions and that the applicant is here.  Commissioner Hunter said that she is surprised at the exceptions approved for this property  eight years ago.  She asked staff if this project could have been built if that Planning  Commission eight years ago had said no to all of these exceptions.  Planner Suzanne Thomas said she is not certain since she is not an engineer.  Director John Livingstone said that a project could have been approved but not this existing  design.  It would not have worked without these exceptions.  Commissioner Hunter said that she is surprised at the large number of exceptions granted  and suggested that this would not be allowed today.  Director John Livingstone said he agrees with Commissioner Hunter.  Commissioner Hunter added that this project would be stopped at the counter today.  Commissioner Nagpal thanked Planner Suzanne Thomas for her great staff report.  Chair Rodgers said that the report was a lot of work since there are two different lots involved.  Chair Rodgers opened the Publ ic Hearing for Agenda Item No. 2.  Mr. Murray W oods, Applicant and Property Owner, 15595 Peach Hill Road: • Explained that hi s archi tect is currently suffering from pneumonia. • Acknowledged the work of Planner Suzanne Thomas, saying she was very  professional  i n dealing with thi s project.  She is thorough, courteous and responsibl e. • Said he has an issue with one of the condi tions that rel ate to the interpretati on by staff  of what represents impervious versus pervious surfaces as it rel ates to the allowable  coverage rule. • Said that there was only one availabl e site for the house on the lot that required the  minimu m of grading and tree i mpact. • Stated that 5,000 square feet of impervious coverage is requi red for the driveway to  get up to the entry of the house.  A total of 15,000 square feet of impervious coverage  is allowed on thi s parcel . • Pointed out that in W oodside, they al so have a 15,000 square foot impervious  coverage rul e but they only count the fi rst 60 feet of driveway agai nst that coverage  allowance to encourage houses to be placed as far back on a property as possibl e.  He said that thi s i s an i nteresti ng approach that Saratoga shoul d consider. Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 5 • Re minded that hi s driveway is 150 feet long.  Additi onally, Fire has requi red hi m to  install a fi re truck turnaround.  He explai ned that turf bl ock has the strength to serve  that functi on. • Added that the impervious coverage is al ready 8,000 square feet prior to includi ng the  house.  W ith the house i t i s at the total  of 15,000 square feet. • Advised that thi s 15,000 square foot of coverage represents onl y a total of 7.5 percent  of impervious coverage overall for the enti re lot.  The coverage is represented by the  house, drive, pool  and pati o. • Said that a lot of effort was taken by his architect, landscape archi tect and engi neer to  fall withi n the allowable 15,000 square foot impervious coverage. • Pointed out that the original  proposal  included parti al  use of pervious turf bl ock for the  approach part of the fi re turnaround.  Thi s is a good way of solving impervious surface  probl ems. • Added that he also had approval  origi nally for a pervious crushed grani te pathway  leadi ng from the parking l ot l ateral ly to the house. • Stated that hi s issue thi s eveni ng is the fact that the Planni ng Department wants to  count turf bl ock and the grani te path against the impervious surface total requi ring a  reducti on overall of i mpervious surfaces on the site. • Quoted from a May 2003 report prepared by the Bay Area Storm W ater Management  Agency that described runoff factors for numerous paving material s.  W hile gl ass  would have a factor of 1, concrete a factor of 8, asphal t a factor of 7, grass has a  factor of .1 and turf block has a factor of .15 and crushed aggregate a factor of .1.  He  said that thi s report encourages the use of turf bl ock. • Said he is not asking for an exception to the total  allowed impervious surface area but  rather a di fferent interpretati on on what constitutes impervious versus pervious  surfaces. • Said he is simply asking that these two surfaces (turf block and crushed grani te)  proposed be counted, as they were before, as pervious rather than impervious  coverage. • Said that this i s a very fai r proposal.  Co mmissioner Hunter asked Mr. Murray Woods to clarify if he is asking for approval  to  add a pool  and decking since he has reached his i mpervious coverage allowances.  Mr. Murray W oods: • Said no, everythi ng was origi nally approved, includi ng the pool . • Added that turf bl ock was counted original ly as pervious and now is bei ng counted as  impervious under current staff’s new interpretation. • Concluded by saying he is simply asking that the Planni ng Commission and Planni ng  Department use the sa me interpretation as during the origi nal approval  by counti ng the  turf bl ock and crushed grani te path as pervious.  Co mmissioner Hlava sought clarifi cati on that thi s project is before the Commission once  again because the permit l apsed and that rul es have changed since that l apse. Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 6  Mr. Murray W oods said there is simply a change in interpretati on of impervious versus  pervious surfaces.  He rei terated that turf block functions and l ooks like grass.  Co mmissioner Hlava asked about the apparent gas fi repl ace proposed for the home  theatre.  She sai d that she i s not thrilled with wood firepl aces i n Hillside di stricts.  Mr. Murray W oods explai ned that there is one wood­burning firepl ace (a Rumford­style  fireplace) in the living room.  W hi le the firepl ace in the theatre looks to be wood burning it  is actually gas.  Co mmissioner Hlava asked staff if wood burning fi repl aces are allowed in Hillside zoning  districts.  Co mmissioner Hunter replied yes, i ncludi ng outdoor fi repl aces or fire pi ts.  Co mmissioner Hlava asked Mr. Murray W oods what the impact to his pl ans would be as a  result of requi ring a gas fi repl ace i n the living room.  Mr. Murray W oods sai d he would l ose the beauty and effi ciency of the Rumford firepl ace.  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 2.  Chair Rodgers suggested that both Resolutions be considered separatel y, starti ng with  the Resoluti on for Lot 1.  Co mmissioner Nagpal  said while there are a lot of issues about thi s appl ication she could  talk about, thi s project is well under way a nd substantially complete.  Therefore, she is  ready to accept the Resol uti on as stated.  Director John Li vingstone explai ned the staff positi on on impervious versus pervious  surfaces.  He sai d that Code tal ks about i mpervious surfaces as including gravel and brick  with sand.  However, since thi s Ordi nance was written, lots of excellent pervious products  have become availabl e.  He added that the issue is not just about water drainage but also  about aesthetics and the desire to have l andscape areas i n addi ti on to hardscape.  Co mmissioner Nagpal  sai d that i f the turf block looks like grass she i s okay with i t.  Director John Li vingstone sai d that the applicant is asking for the project to be re­  approved as origi nally approved.  Chair Rodgers sai d i f so, thi s approval  would be without Condi ti on 11.  Co mmissioner Hlava: • Said that she wants to make the finding that turf bl ock and crushed grani te are  pervious surfaces, del ete Condi ti on 11 and approve the origi nal  plans since the project  is al ready three­quarters complete. • Said that this i s qui te an amazing site. Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 7 • Stated that in the future, if the Commission has to deal  with similar issues it will likel y  make different decisions. • Restated that she will support approval  since the project is so far al ong.  Co mmissioner Zhao agreed with Commissioner Hlava.  She reported that she di d not  have the opportuni ty to visit the site.  Co mmissioner Kundtz said he was sensiti ve to the idea that removing Condi ti on 11 might  create precedent.  Director John Li vingstone replied that thi s is a uni que circumstance and would not be  precedent setting i n thi s parti cul ar case.  Co mmissioner Kundtz agreed and sai d he is happy to approve thi s item without Condition  11.  Co mmissioner Cappello agreed and sai d he felt that staff is approachi ng the impervious  coverage process in a logi cal  manner that is the right approach.  He said he would have  no probl em approving thi s project with the re moval of Condi ti on 11.  Co mmissioner Hunter reminded that thi s project was approved ei ght years ago.  It is  nearly done.  If thi s were a new project before the Commission, there would be more  questions.  She sai d that she too has no problem re moving Condi ti on 11.  Chair Rodgers: • Said that if thi s were a new project, she probabl y would not approve it and would  expect adhesion to the 15,000 square foot impervious coverage limitation with the use  of new techniques i n pervious material s. • Stated that she has probl ems with retaini ng walls. • Explained that she does not like setti ng precedent that might be used to approve  similar projects in the future.  City Attorney Jonathan W ittwer sai d that it is a good sol uti on to make this decision based  upon the previous approval .  He sai d that l egal theory justifies making that decision i n that  way.  The concept is called vested rights although thi s is not a perfect exa mple of that  concept.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner Hlava,  the Planning Commission adopted a Resolution (Application #06­208­Lot  1) granting Design Review Approval for a single­family residence, two  Grading exceptions, a Variance to allow retaining walls in excess of the 10  feet maximum height allowed in the Hillside District and a Use Permit to  permit an emergency generator on property located at 15595 Peach Hill  Road, with the deletion of Condition 11 on page 23, by the following roll  call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 8  ABSENT: None  ABSTAIN: None  Chair Rodgers listed the entitlements sought for Lot 2 that include a Grading Exception, a  Variance for retaining wall heights and a Use Permit for water tanks in the rear setback that  exceeds maximum heights allowed for accessory structures.  Motion: Upon motion of Commissioner Hlava, seconded by Commissioner Zhao,  the Planning Commission adopted a second Resolution (Application #06­  208­Lot 2) granting a Grading Exception, a Variance to allow retaining  walls in excess of the 10 feet maximum height allowed in the Hillside  District and a Use Permit to permit water tanks in excess of the maximum  height allowed for accessory structures on property located at 15595  Peach Hill Road, by the following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 3  APPLICATION #06­323 (517­10­005) – SLOAN (applicant)/ROBINSON (owner), 14524 Oak  Street: The applicant on behalf of the owner is requesting Design Review Approval to  construct a two­story home that will have 2,521 square feet of living area with an attached 488  square foot garage. The maximum height of the home will be approximately 26 feet and will  be situated on a 19,391 square foot vacant lot situated behind another lot fronting Oak Street  that is the site of an existing two­story historic home currently being remodeled. The property  is located in the R­1­10,000 zoning district.  (Lata Vasudevan)  Associate Planner Lata Vasudevan presented the staff report as follows: • Advised that the applicant is seeking Design Review Approval to allow the construction of  a new two­story single­family house with attached garage.  The maximum height is 26 feet. • Described the property as a vacant lot located behind the historic Patrick House that has  an ingress/egress easement access. • Said the property is surrounded by mature trees including one redwood, one maple, one  valley oak and seven coast live oaks.  The conditions outlined in the Arborist report have  been incorporated. • Reported that the garage and deck would be constructed using pier and beam construction  that is above ground so as not to disturb the roots of the nearby oak tree. • Said that neighbor letters were received with only favorable comments.  No negative  comments were received so far. • Advised that Design Review findings can be made in the affirmative. • Recommended that the Planning Commission find this project Categorically Exempt under  CEQA and grant this Design Review Approval. • Distributed the project color board. Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 9 • Stated that the project architect is in the audience and can discuss the pier and beam  design for around the trees.  Commissioner Hunter asked if there is no basement proposed because of the trees.  Planner Lata Vasudevan replied no.  A basement was not requested by the applicant as they  were not interested in having one.  She asked them to be sure.  Chair Rodgers opened the Publ ic Hearing for Agenda Item No. 3.  Mr. Tom Sloan, Project Architect: • Said that this i s an open site with large trees. • Stated that hi s clients consul ted with the Planni ng Department and Arborist Barrie  Coate prior to even hi ring hi m as architect. • Said that Barrie Coate gave them the thumbs up as far as putting a house on thi s  parcel . • Pointed out that thi s i s a modest house consisti ng of 2,500 square feet. • Advised that when pl anni ng thi s site, the first thing he determined was the pl acement  for the fi re truck turnaround.  He chose a T­style turnaround close to the end of the  property toward the front.  That gave the basis to attach the garage to that.  They  looked at several  locati ons for the garage.   They wanted the garage to have a  carriage/farmhouse appearance.  It will be constructed on a pi er and beam foundati on.  It resul ts in levitati on on the ground supported on pi ers.  These piers would be hand  dug to protect tree roots. • Stated that the porch el ement breaks up massing and adds horizontal lines to thi s  home.  It is not a very large home.  His clients could have asked for more but they are  getting a ni ce house that fi ts the Village atmosphere. • Informed that four different arborists have prepared reports over time and they are  following the strictest gui delines of all those reports.  His clients want to protect these  trees that they l ove.  Addi ti onally, the have a $290,000 bond on these trees.  Co mmissioner Hunter asked how long the bonds are requi red.  Mr. Tom Sloan sai d he believes about a year and a hal f.  Planner Lata Vasudevan clarifi ed that the City hol ds the bond until the project is fi ni shed  and the Arborist goes out and does a fi nal  inspection to release the bond.  Co mmissioner Hunter cauti oned that oftenti mes the decline in trees occurs two to three  years after the project is completed.  Ms. Deirdre Robinson, Property Owner: • Explained that a bi g reason she and her husband purchased thi s l ot i s the trees. • Added that she likes the nei ghborhood and being close to downtown. • Said that they have tried to design a house that fits the style of the nei ghborhood. • Advised that they pl an to stay here a l ong time. Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 10  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 3.  Co mmissioner Hunter: • W elcomed the Robi nsons to the nei ghborhood, explai ni ng that it is her neighborhood  too. It is a wonderful neighborhood and it is great that they are there. • Said that she is proud of the history and trees in this neighborhood and she is thrilled to  have the Robinsons as neighbors. • Advised that they just missed a block party and will have to wait six months for the next  one. • Stated that this is a lovely design and wished the Robinsons good luck.  Commissioner Kundtz said that he has nothing to add.  He also welcomed the Robinsons and  said this is a great house.  Commissioner Hlava said that she wished all applications were this easy.  This house is real  pretty.  Commissioner Cappello complimented the design and expressed appreciation for their efforts.  Commissioner Zhao said she likes the design and also welcomes the Robinsons to the  neighborhood.  Chair Rodgers said that this is a beautiful house and that great strides were taken to preserve  trees.  She expressed her appreciation for the great room design of this house.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner  Hunter, the Planning Commission adopted a Resolution granting Design  Review Approval (Application#06­323) to allow the construction of a new  two­story home on property located at 14524 Oak Street, by the following  roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  DIRECTOR’S ITEMS  There were no Director’s Items.  Chair Rodgers asked staff if any Planning Commission items are pending appeal before  Council.  Director John Livingstone reported that the Fence Exception denied for Congress Springs was  appealed.  However, upon modification of the plans, the appeal was withdrawn. Saratoga Planning Commission Minutes for June 14, 2006 Page 11  COMMISSION ITEMS  There were no Commission Items.  COMMUNICATIONS  There were no Communications Items.  ADJOURNMENT TO NEXT MEETING  Upon motion of Commissioner Hlava, seconded by Commissioner Cappello, Chair Rodgers  adjourned the meeting at 8:17 p.m. to the next Regular Planning Commission meeting of  June 28, 2006, at 7:00 p.m.  MINUTES PREPARED AND SUBMITTED BY:  Corinne A. Shinn, Minutes Clerk