Loading...
HomeMy WebLinkAbout08-09-2006 Planning Commission MinutesMINUTES  SARATOGA PLANNING COMMISSION  DATE: Wednesday, August 9, 2006  PLACE: Council Chambers/Civic Theater, 13777 Fruitvale Avenue, Saratoga, CA  TYPE: Regular Meeting  Chair Rodgers called the meeting to order at 7:00 p.m.  ROLL CALL  Present: Commissioners Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  Absent: None  Staff: Director John Livingstone, Contract Planner Deborah Ungo­McCormick and City  Attorney Richard Taylor  PLEDGE OF ALLEGIANCE  APPROVAL OF MINUTES – Regular Meeting of July 12, 2006.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner Hlava,  the Planning Commission minutes of the regular meeting of July 12, 2006,  were adopted as presented.  (4­0­0­3; Commissioners Cappello, Hunter  and Zhao abstained)  APPROVAL OF MINUTES – Regular Meeting of July 26, 2006.  Motion: Upon motion of Commissioner Cappello, seconded by Commissioner  Kundtz, the Planning Commission minutes of the regular meeting of July  26, 2006, were adopted with corrections to pages 3, 7, 11, 12 and 13.  (5­0­  0­2; Commissioners Nagpal and Rodgers abstained)  ORAL COMMUNICATION  Correspondence dated July 26, 2006, from Mr. Paul Fontamont was acknowledged as  received.  REPORT OF POSTING AGENDA  Chair Rodgers announced that, pursuant to Government Code 54954.2, the agenda for this  meeting was properly posted on August 3, 2006.  REPORT OF APPEAL RIGHTS  Chair Rodgers announced that appeals are possible for any decision made on this Agenda by  filing an Appeal Application with the City Clerk within fifteen (15) calendar days of the date of  the decision, pursuant to Municipal Code 15­90.050(b). Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 2  CONSENT CALENDAR  There were no Consent Calendar Items.  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 1  APPLICATION #06­276 AMINI 15397 PEACH HILL (517­22­100): (The Planning Commission  continued this item on June 28, 2006 to allow the applicant to return with revisions).  The  applicant requests Design Review Approval to remodel a two­story, single­family residence,  which may result in the demolition of over 50% of existing walls, and to construct an addition  to the first and second story of the existing home.  The total floor area of the proposed  residence will be 5,595 square­feet.  The maximum height of the proposed residence will not  be higher than 26­feet.  The net lot size is 53,162.5 square­feet and the site is zoned R­1­  40,000.  Ms. Deborah Ungo­McCormick, Contract Planner, presented the staff report as follows: • Reminded that this item was continued from the Planning Commission meeting of June 28,  2006. • Explained that the applicant is seeking Design Review Approval to allow an addition to an  existing two­story home including the refacing of the home and with the potential of  demolition of over 50 percent of the home. • Pointed out that significant comments were made at the June 28 th meeting and issues of  bulk and mass were raised.  Additionally, staff expressed concerns over the possibility of  privacy impacts although nearby neighbors expressed no such concerns • Said that staff had been directed to work further with the applicant to address some of the  concerns raised by the Commission. • Reported that she and Planner Lata Vasudevan met with the applicant on several  occasions. • Said that the applicant changed the features of the elevation.  Of concern had been the  mismatch of window styles and treatments and the fact that the columns seemed large.  The columns have been revised and are now smaller with texture.  Details of the windows  have also been changed to be more consistent and using multi­paned windows that are  now more true to the Greek Revival architecture.  The cornice is finer and more detailed.  The proposed colors have been re­evaluated and a photo simulation has been provided.  These revised colors are better and blend in more with the environment. • Stated that staff finds that the applicant has addressed the issues raised.  Commissioner Hlava pointed out that the proposed rounded window over the entryway had  originally been proposed as a circular window, had been changed at staff’s recommendation  to a big square and is once again circular.  Planner Deborah Ungo­McCormick: • Explained that the circular window as original proposed would have required exceeding the  allowable 26­foot maximum building height to accommodate it as originally proposed.  The Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 3  applicant did not want to go through the Use Permit process that might have been used to  process a request to exceed the maximum allowed 26 feet in height in order to retain  architectural integrity. • Said that staff is recommending approval with changes. • Advised that the applicant is available for questions.  Commissioner Hunter asked if the project still includes 10 columns.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that the number is the same but that these columns  are now narrower and have a base.  They are more in keeping with this style and do not  appear as massive as before.  Commissioner Nagpal asked if the neighbors had seen the new design and if they had no  concerns.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that yes the neighbors have seen the revised plan  and had no comments. They told staff after the last meeting that they had no concerns with  original plans.   She added that except for the neighbor from across the street, the remaining  neighbors’ homes are all obscured from view of this home.  Commissioner Nagpal asked staff if this revised plan is more true to the architectural style.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied yes.  The revised detailing, materials and colors  greatly enhanced the original proposal.  Commissioner Nagpal asked staff if any further modifications to the side view elevation had  been considered.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that the applicant did a couple of different elevations  but they ended up looking busier than proposed.  It is better this way.  Chair Rodgers asked Planner Deborah Ungo­McCormick if she feels this design is  architecturally significant.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied yes.  Chair Rodgers opened the Public Hearing for Agenda Item No. 1.  Mr. Amini, Applicant: • Explained that his brother could not make it today. • Advised that they had worked with staff and did what was recommended. • Said that he likes this improved design and is glad for the changes as they make it much  better. • Said that this new home will look beautiful and be a piece of art. • Said that he worked with all of his neighbors and they are all happy with his project.  One  neighbor, Tom, is here tonight as he was unable to be at the last hearing. • Stated he is proud of this design and would appreciate approval by the Commission. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 4  Mr. Tom Lavey, Neighbor on Peach Hill: • Said he is a direct neighbor as this parcel takes access through a right­of­way on his  property. • Pointed out that he is the only one who can actually see this structure. • Stated his support and said he looks forward to having this house nearby. • Said he hopes it will be approved.  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 1.  Commissioner Cappello expressed appreciation for the changes made and the fact that the  concerns raised at the first hearing have been addressed.  He said that he also appreciated  and thanks the applicant for the provision of a three­dimensional rendering.  Commissioner Zhao said that this new design has its own architectural style.  She said that  the added details on the columns reduce their perception of bulk.  She said that she could  support this project.  Commissioner Nagpal: • Thanked the applicant as well for the three­dimensional rendering as it helps to better  envision the structure. • Reminded that the neighbors had no concerns. • Stated her appreciation for all that was done to stay true to the architectural style. • Said that the improvements made to the proposal allow her to support approval.  Commissioner Hunter thanked the applicant and said she is glad the project came back to the  Commission so quickly.  She said it is sad to lose an historical home but is happy that they are  keeping the main room, which will be a glorious room in their remodeled home.  Commissioner Kundtz pointed out that he was absent from the original hearing but read the  minutes.  He said that the applicant has done a yeoman’s job on the changes and he feels  that the findings to support can be made.  Commissioner Hlava said that she also had a problem with the bulk of the original design.  She said the applicant did a nice job and this home is now much more elegant and not as  stark.  It will be much prettier.  It used to look bulky and now it does not.  Commissioner Cappello said he likes this design better than before.  Chair Rodgers: • Said that she echoes the comments of the other Commissioners.  She too felt the original  design was bulky and out of proportion and she appreciates the changes made.  This is a  great design and she hopes the applicant will enjoy it. • Said she also appreciates the color changes, as they will blend in better into the hillside. • Thanked the applicant for the three­dimensional elevation. • Stated that this is a very pretty design and she is proud to have it in Saratoga. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 5  Commissioner Cappello pointed out that there are options on color.  Planner Deborah Ungo­McCormick advised that the applicant prefers the first option.  Commissioner Nagpal said it appears the columns are a lighter color than the body color.  Mr. Amini said that a color printer does not provide a faithful depiction of proposed colors.  Planner Deborah Ungo­McCormick distributed a sample that demonstrates how the contrast  will work.  The use of two shades gives more depth.  Commissioner Zhao said that Option One looks nice and gives a contrast.  Commissioner Nagpal asked if the color option should be indicated as a condition.  Planner Deborah Ungo­McCormick said it would be helpful if the specific color  recommendation were put into the motion for approval.  Motion: Upon motion of Commissioner Hlava, seconded by Commissioner Zhao,  the Planning Commission adopted a Resolution granting Design Review  Approval (Application #06­276) to allow the remodel and addition to an  existing residence on property located at 15397 Peach Hill, with the  selection of Option One paint colors, by the following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 2  APPLICATION: #06­107 WONG 14015 SHORT HILL COURT (397­14­018): The applicant  requests Design Review Approval to remodel an existing two­story, single­family residence to  construct an addition to the first and second story of the existing home.  The maximum total  floor area of the proposed residence will be 6,032 square­feet.  The maximum height of the  proposed residence will not be higher than 26­feet.  The net lot size is approximately 41,785  square­feet and the site is zoned R­1­40,000.  Planner Deborah Ungo­McCormick presented the staff report as follows: • Advised that the applicant is seeking Design Review Approval to allow an addition to an  existing two­story residence. • Explained that the addition would be located on the rear portion of the two­story.  The front  of the property presents as a single­story as the property slopes to the rear.  The rear yard  is adjacent to the West Valley College parking lot. • Said that the nearest neighbor is 200 plus feet to the rear. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 6 • Said that little would change from the front although there will be an enhanced entrance.  The addition will allow the reconfiguration of the bedrooms and to enlarge the living space. • Said that a unique characteristic is a small tower feature in the back with windows on all  elevations.  One neighbor has asked the Planning Commission to require one window to  be blocked of any view of their rear yard or removed altogether.  However staff believes  that large trees adequately screen the addition from all neighbors. • Informed that a small terrace is located on the second floor as well another terrace as on  the roof. • Recommended approval.  Commissioner Kundtz asked if the neighbor with concerns is here.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied no.  Commissioner Kundtz said that during the site visit he took time to view the areas in view of  the addition.  He said that the only thing visible was a jungle gym and tennis court.  There are  no views of bedrooms or living space on neighboring property.  He questioned what the  concern was with privacy impact.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that the concern is the potential view of the play area.  She advised that the applicant would be replacing two large oak trees, which were removed  with permits, with 24­inch box oaks.  Commissioner Hunter recounted that another project’s roof terrace was removed by the  Commission and questioned why this one is recommended for approval by staff.  Director John Livingstone explained that staff recommends looking at each proposed roof  terrace on a case­by­case basis.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that the neighbor is not opposed to the terrace itself  but did not want direct sight onto his property asking for a higher railing.  Commissioner Hlava said that one couldn’t see anything from the tower windows.  Commissioner Hunter asked what is in the tower.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied a breakfast nook.  Commissioner Zhao asked if there are any regulations for a terrace.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that there are no regulations against a terrace.  They  need security railings per the Building Code.  Consideration is based on each project and  privacy impact issues.  If there are no privacy impacts, a terrace can be recommended for  approval.  In this case, there is no privacy impact.  Commissioner Cappello sought clarification about the terrace railing and the fact that the  neighbor is requesting a higher railing. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 7  Planner Deborah Ungo­McCormick replied correct.  Commissioner Cappello asked if this railing would be see­through.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied yes although a solid railing could also be required.  Commissioner Cappello asked for clarification that the neighbor is just requesting a higher  railing not that it be solid.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied yes.  Commissioner Nagpal asked if the staff recommendation is to ask the applicant to raise the  wall/railing and to eliminate the window in the tower facing the backyard neighbor.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that this is how the draft resolution is currently stated.  She added that architecturally, it would be nicer if that window in the tower were retained.  If  necessary, opaque glass could be used in lieu of removing that window altogether.  Chair Rodgers asked if there is a third floor after looking at Plan Sheet A­3.  Planner Deborah Ungo­McCormick said no, there is not a third floor.  To be considered a floor  there has to be a ceiling.  Since the roof terrace is open it does not meet the definition of a  floor.  Chair Rodgers said that it appears as if the circular staircase and powder room are on a third  level.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that all those features described are under the roof  on the second floor.  There is a small terrace off the kitchen and a second roof terrace.  The  staircase is the only enclosed part of the roof level.  Chair Rodgers sought assurances that there are no parts of a third floor that are capable of  becoming habitable space.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied correct.  She added that third floors in single­family  residences are not allowed.  Chair Rodgers asked if the 26­foot maximum height includes the tops of chimneys.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied no.  She explained that there is a certain distance  required for clearance from the roof for the function of a chimney.  Commissioner Zhao expressed concerns about discrepancies between the roof plan and the  rear elevation, as they don’t appear to match.  Chair Rodgers opened the Public Hearing for Agenda Item No. 2. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 8  Mr. Marcelo Drab, Project Designer: • Said they have enhanced the front entrance a littl e bi t to break up the monotony. • Said that the existi ng home has a low provide and some front el ements are bei ng  changed to make it a littl e more attracti ve. • Re minded that most of the addi ti on i s at the rear of the house. • Said that thi s i s a l ong l ot and they will be matching existing colors and material s.  Thi s  additi on is more functional  than anythi ng.  Co mmissioner Zhao again rai sed the di fferences in two pl an sheets.  Director John Li vingstone sai d that the roof plan does not show details such as rai lings.  Co mmissioner Nagpal  advised that the el evation pl an is best to show what it would look  like.  Mr. Marcelo Drab sai d that the el evati on could not be represented in a fl oor pl an.  It is the  shape from the top onl y.  He said that the neighbor di d request the taller railing to screen  the openi ng of the terrace.  Co mmissioner Nagpal asked what materials are proposed for thi s rail.  Mr. Marcelo Drab sai d some kind of handrail.  Co mmissioner Nagpal said she would like to know the specifi c proposed material .  Mr. Marcelo Drab replied wood.  Co mmissioner Cappello asked i f the rail coul d be seen through.  Mr. Marcelo Drab replied no, that the nei ghbor di d not want to be seen.  Co mmissioner Nagpal asked i f the applicant prefers the rail stay l ower as shown.  Mr. Marcelo Drab replied yes.  Co mmissioner Hunter asked i f they prefer to retai n the window in the tower.  Mr. Marcelo replied yes.  Mr. Aaron W ong, Property Owner & Applicant: • Said that this i s his future home and that he i s currentl y living i n Milpi tas. • Said that he wants privacy as much as his neighbor does. • Stated hi s pl ans to pl ant more trees as well as an approximately 25 foot long wall to  block car l ights onto his property. • Said that he would like to conserve the window in the tower if possibl e. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 9 • Assured that one cannot see anythi ng currently and even less so when he plants his  additi onal  trees. • Asked that he be al lowed to keep the window in the tower for the coherence of the  buildi ng design.  Chair Rodgers asked for an explanati on of pl an sheet A­3.  Mr. Marcelo Drab sai d that the bath is on the second fl oor and not on the same floor as  the roof terrace.  Chair Rodgers sai d that i t does not appear to be the same bath on both pl an sheets.  Mr. Marcelo Drab, after comparing the two  sheets, advised that the bath has changed and  is not property depi cted i n the pl an.  Chair Rodgers asked how tall the area i s under the roof.  Mr. Marcelo Drab said the atti c is about 4.5 feet tal l and he coul dn’t put another fl oor in  that space.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that a third floor could not be added and assured that  building plans are checked.  Chair Rodgers pointed out that the kitchen nook has a two­story high area, which offers space  for a third floor.  Planner Deborah Ungo­McCormick reiterated that a third floor would not be allowed.  She said  that the current 8­foot ceiling heights would be raised to 10­foot ceiling heights in this home.  Mr. Marcelo Drab said that some areas will have cathedral ceilings but below the 15­foot  height.  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 2.  Co mmissioner Hlava sai d that she is happy with the design and can make the findings.  She said that the window in the tower should not be removed as keeping it causes no  privacy impacts and the to wer would look strange with no window on just one elevation.  She expressed support for i ncreasing the height of the terrace railing.  Co mmissioner Kundtz sai d he too sees no privacy issues.  He advised that he walked the  property.  He sai d that the design integrity requi res leaving the windows as proposed on  the tower.  He said he was okay with the proposed railing wall and sai d he supports staff’s  recommendation.  Co mmissioner Hunter agreed but said that she has so me reservations about roof  terraces.  She stressed the need to be consistent on the subject.  She sai d she would  support approval  of this request. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 10  Co mmissioner Cappello sai d he agrees with all the comments.  He said he does not see  any privacy impact issue that would warrant a change in design of the tower.  He said he  can make all the fi ndi ngs and he would support raising the railing hei ght if the others want  to requi re that.  Co mmissioner Zhao sai d she too could make the fi ndi ngs to support.  She sai d she  agreed with the staff recommendation to raise the rai l height.  She said she too has some  reservati on on the issue of roof terraces and is not sure the hi story on the issue.  If there  are no regul ati ons against them, she is okay.  Co mmissioner Nagpal  sai d that the window in the tower should not be removed.  She s aid  that the fi ndi ngs to support thi s project can be made and that thi s home would be a  welco me additi on to the community.  Director John Li vingstone said it appears a consensus has been reached on having a  solid railing.  Co mmissioner Cappello sai d it must disti nguish itself from the existi ng wall using material  such as stamped concrete or wood.  Director John Li vingstone suggested that i t be left up to staff.  Chair Rodgers: • Said she agrees with the others on the i ssue of retai ni ng the tower window. • Said that Design Review is based on good design and respecting privacy based on  unreasonable impacts and she does not see any unreasonable impacts fro m this  project. • Said that the tower would be out of bal ance with one window re moved. • Said that the terrace wall shoul d be rai sed for privacy concerns as well as light  impacts. • Said she did not care what material is used and that she is happy to let the appl icant  work with staff on that issue. • Stressed her concern over the potenti al  for a future third fl oor.  Co mmissioner Nagpal poi nted to the col or chart and sai d i t appears some what yellow.  Co mmissioner Hunter sai d she understand it was e xisting.  Co mmissioner Nagpal  supported leaving final col or selection to staff but she would like  more muted colors i f possible.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner  Kundtz, the Planning Commission adopted a Resolution granting Design  Review Approval to allow the remodel of an existing two­story single­  family residence on property owned by Mr. Aaron Wong located at 14015  Short Hill Court,, with the retention of the window on the tower and Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 11  requiring a more muted final color selection to be approved by staff, by the  following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal and Zhao  NOES: Rodgers  ABSENT: None  ABSTAIN: None  Chair Rodgers explained that her vote was against the inclusion of a roof terrace.  ***  DIRECTOR’S ITEMS  Commissioner Hlava asked for an update on the Council’s consideration of the Amended  Ordinance on the Storage of Personal Property.  Director John Livingstone: • Explained that two separate issues were considered.  One was Storage of Personal  Property and the other was living in recreational vehicles.  The only modification from the  Planning Commission’s recommendation was to increase the maximum allowed days per  year from 18 to 21. • Said that two items have been appealed to Council.  One is the Design Review Approval  for a new home on Sunset Drive.  He reminded that this parcel is to be annexed into  Saratoga as a condition of approval. • Stated that the second appeal is a project that did not come before the Commission but  rather was approved administratively.  The approved paint colors were not used.  The  applicant is now seeking occupancy and does not want to change the colors used to paint  the structure and is asking for a modification of the approved colors.  Commissioner Nagpal asked about the Administrative Design Review process.  Director John Livingstone advised that Council had asked that an overview report brought to  them on the Administrative Design Review process.  Staff prepared the report and Council  subsequently formed an Ad Hoc Committee including the Mayor and Councilmember  Waltonsmith to work with the Community Development Director.  Commissioner Nagpal asked if anyone from the Planning Commission would be on this Ad  Hoc Committee.  Director John Livingstone replied not at this time.  City Attorney Richard Taylor advised that the Ad Hoc Committee is just two members of  Council at this time.  They are free to meet with any citizens and/or Planning Commissioners  that they wish to meet with.  Commissioner Hunter asked if the times and places for these discussions would be made  available. Saratoga Planning Commission Minutes for August 9, 2006 Page 12  City Attorney Richard Taylor said no.  These are more informal meetings.  The Ad Hoc  Committee can proceed as they see fit.  When the Ad Hoc Committee makes its report to the  Council, it would be done in a public meeting.  Commissioner Nagpal sought clarification that if any proposed changes were made to Code  they would come to the Planning Commission.  City Attorney Richard Taylor replied correct.  He said that it is likely that any significant change  made to the process would result in a change to Code.  Chair Rodgers asked what the appeal issue is for the Sunset project.  Director John Livingstone replied the Design Review Approval and not the proposed  annexation.  Commissioner Hunter asked when Council would hear this appeal.  Director John Livingstone replied September 6 th .  COMMISSION ITEMS  There were no Commission Items.  COMMUNICATIONS  There were no Communications Items.  ADJOURNMENT TO NEXT MEETING  Upon motion of Commissioner Hunter, seconded by Commissioner Hlava, Chair Rodgers  adjourned the meeting at 8:35 p.m. to the next Regular Planning Commission meeting of  August 23, 2006, at 7:00 p.m.  MINUTES PREPARED AND SUBMITTED BY:  Corinne A. Shinn, Minutes Clerk