Loading...
HomeMy WebLinkAbout11-12-2008 Planning Commission MinutesMINUTES  SARATOGA PLANNING COMMISSION  DATE: Wednesday, November 12, 2008  PLACE: Council Chambers/Civic Theater, 13777 Fruitvale Avenue, Saratoga, CA  TYPE: Regular Meeting  Chair Cappello called the meeting to order at 7:00 p.m.  ROLL CALL  Present: Commissioners Cappello, Hlava, Kumar, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  Absent: None  Staff: Director John Livingstone, Senior Planner Chris Riordan, Assistant Planner  Cynthia McCormick, Assistant Planner Michael Fossati, Planning Intern Rina  Shah and Assistant City Attorney Jonathan Wittwer  PLEDGE OF ALLEGIANCE  APPROVAL OF MINUTES – Regular Meeting of October 22, 2008.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner  Rodgers, the Planning Commission minutes of the regular meeting of  October 22, 2008, were adopted with edits to pages 5, 7, 9, 13, 16 and 19.  (7­0)  ORAL COMMUNICATION  There were no Oral Communications.  REPORT OF POSTING AGENDA  Director John Livingstone announced that, pursuant to Government Code 54954.2, the  agenda for this meeting was properly posted on November 6, 2008.  REPORT OF APPEAL RIGHTS  Chair Cappello announced that appeals are possible for any decision made on this Agenda by  filing an Appeal Application with the City Clerk within fifteen (15) calendar days of the date of  the decision, pursuant to Municipal Code 15­90.050(b).  CONSENT CALENDAR  There were no Consent Calendar items. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 2  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 1  APPLICATION #CUP08­0013 (503­49­051) Gaitonde – 20865 Saratoga Hills Road: The  applicant requests approval of a Conditional Use Permit for the installation of a generator to  provide an emergency backup power supply for an existing single­family residence.  The  generator is to be located adjacent to the east side of the residence.  The generator will be  surrounded by an insulated redwood fence enclosure, which would screen the generator from  public view as well as provide noise reduction.  The lot is 13,419 gross square feet in size and  is zoned R­1­12,500.  Conditional Use Permit approval by the Planning Commission is  required pursuant to Saratoga Municipal Code Section 15­80.030(k).  (Rina Shah)  Ms. Rina Shah, Planning Intern, presented the staff report as follows: • Reported that the applicant is seeking Conditional Use Permit approval to allow the  installation of a natural gas powered generator that would provide emergency back up for  a single­family residence when there are power outages. • Said that this generator would be located at the right side of the residence, 13 feet set  back from the eastern property line and 75 feet from the rear property line.  The generator  will be shielded from view and noise impacts via a 7­foot insulated enclosure. • Advised that allowable decibel levels are 60 during the day and 45 during evenings.  When  measured at the property line this generator would operate at between 66 and 68 decibels,  which would be mitigated by the insulated enclosure. • Added that the Noise Ordinance allows noise standards to be exceeded during  emergencies. • Informed that this property has experienced previous flooding and this additional back up  power is required for the operation of sump pumps. • Stated that the generator would be tested monthly for between 15 and 30 minutes and  between the hours of 10 a.m. and 3 p.m. • Recommended approval.  Commissioner Nagpal asked if the generator would be retested after installation.  Intern Rina Shah replied yes.  Chair Cappello opened the public hearing for Agenda Item No. 1.  Ms. Gaitondie, Applicant and Property Owner: • Stated that they will install the insulated fence and test the generator for noise levels. • Clarified that there has been no measurement taken as of yet and cannot happen until the  generator is installed.  It will be tested following installation. • Reported that the rains that occurred last weekend led to some concern over the potential  for loss of power and flooding.  Commissioner Rodgers asked Ms. Gaitondie on what day of the week the monthly testing  would be done. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 3  Ms. Gaitondie: • Said that it would likely be on a weekday or as recommended by the City. • Assured that she has no problem complying with the City’s preference. • Clarified that testing would only occur once a month and last only about 15 minutes. • Questioned where the 60­decibel noise standard came from. • Suggested that perhaps that standard should be amended in the future.  Commissioner Zhao asked Ms. Gaitondie what decibel is listed on the specs.  Ms. Gaitondie said 62 decibels at a 23­25 foot distance.  Commissioner Zhao asked what size kilowatt is proposed for this generator.  Ms. Gaitondie replied the smallest.  This generator is intended only to give power to her sump  pump during a power outage and not to light up the house.  Chair Cappello closed the public hearing for Agenda Item No. 1.  Commissioner Rodgers asked staff if they could offer the source for the established level of 60  decibels?  Commissioner Hlava said that it is part of the Noise Ordinance.  Director John Livingstone replied that he does not have a history on that fact and is not sure  where that number came from.  Commissioner Hlava: • Reminded that this is the third generator request considered by the Commission recently. • Stated that she can understand commercial installation requests coming before this  Commission but said that she thinks that residents should be able to process an over­the­  counter request. • Added that the reason there are so many requests for generators is that there are so many  power outages, especially in the hills. • Suggested that the City should talk to PG&E about this trend for power outages and ask  why service has gotten so poor. • Concluded that she could support this request for a generator.  Commissioner Rodgers suggested that such generators only be brought to the Commission if  they are visible.  Commissioner Zhao asked what happens if the noise level tests higher than 60 decibels.  Intern Rina Shah said that the fence would increase the insulation.  If necessary, a roof could  be added to the enclosure.  She assured that the installation would have to meet noise levels  set by Code. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 4  Commissioner Zhao asked if this would come back to the Planning Commission if it does not  meet noise standards.  Commissioner Nagpal replied that the applicant would simply have to engineer a solution to  meet the noise standard.  City Attorney Jonathan Wittwer offered the following edits to the draft resolution: • Condition 1 – 3 rd line – Municipal Code Section Chapter 7­30. • Condition 5 – last number – SMC Section 7­30.034 7­30.040.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner Hlava,  the Planning Commission approved a Conditional Use Permit for the  installation of a generator to provide an emergency backup power supply  for an existing single­family residence on property located at 20865  Saratoga Hills Road, by the following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Kumar, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 2  APPLICATION #ADR08­0011 (389­17­046) – Dalal, 18774 Dundee Avenue: The applicant  is requesting a Conditional Use Permit (CUP) and Administrative Design (ADR) approval to  construct a new single­story detached recreation room within the required rear setback.  The  structure is approximately 693 square feet.  Per Saratoga Municipal Code, Section 15­80­  .030(d)(1), a CUP is required for a cabana, recreation room or similar structure to be located  within a required rear setback.  The maximum height of the proposed accessory structure will  not exceed 10 feet.  The net lot size on 18775 Dundee Avenue is 10,000 square feet and the  site is zoned R­1­10,000.  (Michael Fossati)  Mr. Michael Fossati, Associate Planner, presented the staff report as follows: • Advised that the applicant is seeking both Conditional Use Permit and Administrative  Design Review approvals to construct a 693 square foot accessory structure within a  required rear setback. • Added that this application is Categorically Exempt under CEQA. • Stated that a Conditional Use Permit is required for an accessory larger than 250 square  feet in size located within a required yard setback.  The proposed structure will have a top  height of 10 feet and will be set back 12 feet from the back property line.  It will match the  main residence in materials. • Said that the pervious rock on site is not counted against site coverage in the staff report. • Stated that the site’s 5,986 square foot coverage represents lot coverage of 59.8 percent.  In the R­1­10,000 Zoning District, 60 percent lot coverage is allowed. • Said that there is one protected tree and the applicant agrees to abide by the City  Arborist’s protection recommendations. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 5 • Informed that the property owners within 500 feet of this property were notified and no  comments were received. • Recommended approval.  Chair Cappello opened the public hearing for Agenda Item No. 2.  Mr. Steve Dalal, Applicant and Property Owner: • Stated that he was available for any questions. • Explained that this rec room is proposed for the back area of the yard in order to preserve  existing trees that are located closer to the home.  This is currently an unused area of their  yard. • Thanked the Commission for its consideration.  Commissioner Nagpal expressed appreciation for the site visit and stated that Mr. Dalal has a  beautifully designed home.  Commissioner Kundtz asked if the notation in the Arborist’s reports is intended to represent  two­inches in length or diameter.  Planner Michael Fossati replied diameter.  Chair Cappello closed the public hearing for Agenda Item No. 2.  Commissioner Kundtz said that this is a great and unique house with a certain level of  architectural significance.  He said he understands why this recreational facility is being  placed to the rear of the property and can make the findings to support this request.  Commissioner Rodgers said that although there is no materials board this evening she  understands that this accessory structure’s materials would match those of the main  residence.  City Attorney Jonathan Wittwer offered revisions to the draft resolution: • Section 1 – 2 nd line, “…matter, the exemption from CEQA is approved and the findings are  made…” • Condition 10 – end of 2 nd line, “reasonably feasible.”  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner Hlava,  the Planning Commission granted a Conditional Use Permit (CUP) and  Administrative Design (ADR) approval to construct a new single­story  detached recreation room within the required rear setback on property  located at 18774 Dundee Avenue, as modified by the City Attorney, by the  following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Kumar, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 6  Director John Livingstone advised that he would contact PG&E as suggested and get back to  the Commission with an update of the conversation.  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 3  APPLICATION #PDR08­0019 (397­19­005) – Brozicevic/Kochhar – 15360 Best View  Court: The applicant proposes to construct a new two­story, single­family dwelling with a total  floor area of approximately 6,361 square feet.  The height of the proposed home is less than  26 feet.  The applicant proposes to remove 17 trees protected by City Code.  The lot is  currently vacant and is approximately 58,340 square feet in area.  The site is zoned R­1­  40,000.  (Cynthia McCormick)  Ms. Cynthia McCormick, Assistant Planner, presented the staff report as follows: • Distributed a revised resolution, four letters of support and the materials board. • Advised that the applicant is seeking Design Review approval to construct a new 6,361  square foot two­story home with a maximum height of 26 feet. • Informed that the applicant has approval to remove 14 protected trees and 8 additional  trees.  The applicant will replace with 9 native trees and 11 orchard trees with a total value  of $26,000. • Stated that this design proposes high quality materials including a full weight slate roof,  hand­troweled stucco, wood­clad windows, wood shutters with black iron exposed  hardware, cast stone window and door trim, custom wood doors, copper gutters and  copper standing seam roofs. • Added that the design includes many green building strategies including solar panels, and  pre­plumbing for solar water heating in the future.  Additional green strategies are outlined  in Attachment 9. • Explained that the neighborhood includes a mixture of one and two­story homes. • Stated that in response to neighbor concerns, the applicant has reduced the footprint of  the second story to approximately 10 percent of the first floor and recessed the windows  and doors of the second story to protect the neighbor’s privacy. • Added that the applicant would also plant large native trees to enhance privacy and  preserve the rural character of the area. • Said that in addition to the deed restriction prohibiting occupancy of the attic space, staff is  recommending that the two dormers in the attic space be removed.  The applicant would  like to keep these dormers as an architectural detail and to break up the mass of the steep  pitched roof but has prepared two elevations.  One without the dormers and the other with  reduced sized dormers to those shown in Attachment 6. • Said that two neighbors directly behind this house have written letters of support for the  dormers. • Recommended that the Commission adopt a resolution granting Design Review approval  and finding this project Categorically Exempt under CEQA. • Said that the requirement for the deed restriction is included in the conditions of approval. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 7  Commissioner Kundtz verified that regarding the dormers, there are three options.  One is the  original design, the second is “dormers lite” and the third is no dormers.  Planner Cynthia McCormick said yes.  Commissioner Rodgers said her question is about runoff and how it would be dealt with on  site.  Planner Cynthia McCormick said she has a larger plan sheet that might more clearly define  the site drainage or the applicant could clarify.  Chair Cappello opened the public hearing for Agenda Item No. 3.  Ms. Cindy Rozivich, Project Designer: • Declared that this is going to be the home of generations for this family.  It is a substantial  home that is designed to meet their needs now as well as their future needs.  It consists of  high quality materials. • Assured that the house would age very gracefully and look even better over time. • Clarified Commissioner Rodgers question about site drainage.  Explained that the  driveway is now very long and will be reduced.  There is a drainage line (depicted as a  dotted line on the plan) in front of the house that will pick up the water runoff from the roof.  The driveway being reduced in size will provide less runoff into the street. • Added that 25 feet of the driveway will be pavers that will allow water to percolate. • Stated that they are sensitive to the neighbor’s elevation change. • Said she was available for any questions.  Commissioner Rodgers thanked the project designer for paying attention to that issue.  She  added that she likes the fact that there is lots and lots of green area in the front.  Commissioner Hlava asked what is the semi circular item between the garden and orchard.  Is  it a wall?  Ms. Cindy Rozivich replied that it is a hedge.  It is installed to stop the eye.  The rear yard is  bisected between a play area, garden and working orchard in the back.  Commissioner Hlava said it appears there are two gates in this semi circular hedge.  Ms. Cindy Rozivich explained that it is an evergreen hedge with a simple gate that represents  a garden detail.  Mr. Jim Cilker, Resident on Alondra Lane: • Said that he shares the southwest fence with this property. • Advised that he would see the roof of this home more than anyone and likes the proposed  dormers to help break up a large roof surface area. • Stated that he looks forward to having new neighbors and to have this empty lot  developed.  It’s going to be good. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 8  Ms. Cindy Rozivich: • Elaborated about the trees. • Advised that they are removing 14 trees valued at $18,400. • Pointed out that they are planting 9 native trees with a value of $20,900.  In addition they  are also planting 11 24­inch box orchard trees with a value of $5,500. • Assured that this owner is also very interested in maintaining their own privacy on the lot  as well. • Said they are intending to plant two 48­inch box oak trees to fill gaps on the side property  line.  Commissioner Nagpal asked if there have been any new comments from neighbors who had  concerns previously since the design was revised.  Ms. Cindy Rozivich said she did not believe so.  She added that the setback of the house’s  second story would have addressed the privacy issue raised.  Commissioner Rodgers asked about the location of pavers.  Ms. Cindy Rozivich said that the architectural plan shows the location at the entrance gate.  There is an outline of pavers that surrounds the driveway and a 25­foot area of pavers located  in front of the gate.  Commissioner Hlava asked if this is a private drive as the road is in terrible shape.  Ms. Cindy Rozivich said that in reading the meeting minutes when the first house was  approved, there was a collective decision to improve the road when all of the houses are  complete.  She added that she is pretty sure this is a private street.  Chair Cappello closed the public hearing for Agenda Item No. 3.  Chair Cappello: • Stated that he can make all Design Review findings. • Said that the designer did a great job. • Added that he would normally have a problem with the removal of so many trees but due  to this well­developed landscape plan, he is made very comfortable with the proposal. • Commended the efforts put forth on this project.  Commissioner Hlava: • Agreed that the landscaping proposed is lovely. • Stated that she had no problem with the second story. • Agreed with the neighbor that the originally designed dormers are better. • Stated her support for a permanent condition restricting the attic as uninhabitable space.  Chair Cappello agreed.  Commissioner Rodgers: Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 9 • Asked staff to make sure that the pavers are included on Exhibit A. • Expressed appreciation for all of the green features and for the gardens. • Thanked the applicant for working with the City Arborist. • Said that it would be important to check with the Bay Area Air Quality Management District  about use of wood burning fireplaces on spare the air days. • Said that she does not usually like houses with “Stetson hats” as a roof. • Added that she does like the inclusion of the dormers on said roof.  Commissioner Nagpal expressed appreciation for replacing removed trees with native  species.   She also supported the original dormers as well.  Commissioner Kundtz said that he could make the findings with the larger dormers originally  proposed.  Commissioner Hlava asked if the changes in the resolution distributed this evening include the  City Attorney’s changes as well.  City Attorney Jonathan Wittwer replied yes.  He said that the deed restriction is to be “to the  satisfaction of the Community Development Director.”  He added that the retention of storm  water on site is required.  If not, the applicant must provide a reason why it is not contained to  the Community Development Director.  Commissioner Zhao said she supports the project.  Commissioner Kumar said he too can make the findings and appreciates the applicant’s work  with the neighbors.  He pointed out that this is a fairly big lot and the second story is just 10  percent of the first floor.  He added that he likes the originally proposed dormers as well.  Motion: Upon motion of Commissioner Hlava, seconded by Commissioner Nagpal,  the Planning Commission granted Design Review approval to construct a  new two­story, single­family residence with a total floor area of  approximately 6,362 square feet on property located at 15360 Best View  Court, including the pavers and use of the original larger dormers on  Exhibit A as well as the deed restriction, by the following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Kumar, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 4  APPLICATION #PDR08­0033 (503­78­004) – 21888 Villa Oaks Lane: The applicant  requests Design Review approval to construct a 5,825 square foot, two­story, single­family  residence with a basement and an attached three­car garage.  The residence would be Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 10  approximately 24.5 feet tall.  The net lot size is approximately 1 acre and the site is zoned HR  (Hillside Residential).  (Chris Riordan)  Mr. Chris Riordan, Senior Planner, presented the staff report as follows: • Distributed photographs of the site since several Commissioners were unable to make the  site visit.  He also distributed a materials and color board. • Described the project as a 5,825 square foot, 24­foot maximum height, two­story home. • Explained that a previous Design Review approval was granted on July 10, 2002.  On  August 25, 2004, a building permit was issued. • Pointed out that the exterior of the home is completed as well as a majority of the interior.  The front porch, driveway, walkways and landscaping have not been installed. • Reported that the building permit expired in July 2006 due to a lack of inspections within a  180­day period.  The Design Review entitlement expired in January 2007. • Advised that the applicant was required to submit a new Design Review application prior to  the Building Department reactivating the building permit. • Said that the applicant describes the design as Mediterranean Revival.  Building materials  include concrete tile roof, stucco exterior with a stone base near the front entry.  The site is  void of any landscaping and no trees will be removed. • Said that the project would be heavily landscaped as shown on the landscape plan with  both deer­resistant and drought­tolerant plants and trees.  Twenty percent of the trees on  site would be coastal live oaks.  A line of vegetation is proposed for the eastern property  line to increase the privacy of the adjacent neighbor. • Stated that the requirement for this landscaping has been added as a permanent condition  of approval. • Recommended that this project be deemed Categorically Exempt under CEQA and that  the Commission adopt a resolution to grant this Design Review approval.  Commissioner Rodgers asked staff if there are any setback issues.  Mr. Chris Riordan replied no.  Commissioner Rodgers pointed out that the covered patio has three sides. The lattice used to  enclose it has become weathered and bent.  She cautioned that this cannot become  completely enclosed space or the site may exceed its allowable square footage.  Chair Cappello opened the public hearing for Agenda Item No. 4.  Mr. Peter Blatler, Owner and Applicant: • Explained that he is here to get permits reinstated so he can complete construction of this  home. • Pointed out that the structure is quite far along. • Said that the reasons for the delay in construction are complicated and he won’t get into  them. • Stated that he wants to get this house finished to get it sold and occupied as soon as  possible for his sake as well as for the neighbors’ sake. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 11 • Suggested that in the future the City might want to rewrite the Ordinance for those cases  when a house with an expired permit is so far along in construction. • Assured that he was always willing to pay all required fees to reactivate.  Coming for new  Design Review approval was a waste of time for everyone. • Reminded that the project is at a stand still right now and the rainy season looms.  Commissioner Kundtz asked if the fireplaces are wood burning.  Mr. Peter Blatler said that the one fireplace inside would be gas and one on the back patio  would be wood burning.  Chair Cappello closed the public hearing for Agenda Item No. 4.  Commissioner Nagpal asked staff if there is not a mechanism to avoid having to come back  for Design Review approval when the original permit has expired.  City Attorney Jonathan Wittwer said that a Design Review approval expires six months after a  building permit expires.  He pointed out that there is a long complicated history here with the  previous owner.  He said that while he understands this applicant’s frustration there is a  reason for the expiration process.  Commissioner Nagpal said she could make the Design Review findings.  City Attorney Jonathan Wittwer offered corrections to the draft resolution: • Condition 4 – at the end, add text, “… and be subject to review and approval by the  Community Development Director.” • Condition 16 – at the end, add text, “…and a bond provided in the amount of $1,943.50.”  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner  Kundtz, the Planning Commission granted Design Review approval to  construct a new two­story, single­family residence with a total floor area of  approximately 5,825 square feet with basement and three­car garage on  property located at 21888 Villa Oaks Lane, with conditions as amended by  the City Attorney, by the following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Kumar, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 5  APPLICATION #ZOA07­0001 – (City Wide) – Zoning Ordinance Amendment and  Negative Declaration: Regulations Related to Fences, Walls and Hedges and Negative  Declaration.  (Chris Riordan) Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 12  Mr. Chris Riordan, Senior Planner, presented the staff report as follows: • Reminded that this Commission has reviewed the amendments to the Fencing Ordinance  many ti mes, both at public hearings and study sessions.  The last study session was a  joint session with Council held on October 7, 2008, where the Council asked the Planning  Commission to complete their work and forward their recommendation on to Council. • Said that the Commission’s discussion will continue this evening after which their  recommendations would be forwarded to Council for their review.  City Attorney Jonathan Witter offered changes not yet included in the draft text: • Page 1, Section 15­06.341, 3 rd line down, “…at the applicant’s owner’s choice.” • Same Section, above the graphic, “…as discussed in which shall comply with Subsections  15­29.10 (e)(g)(h).” • In graphic, refers to Property B and Property A.  Suggest adding the word “grade” after  both to read, “Property B grade and Property A grade.” • Section 15­06.xxx, “Height of retaining wall means a vertical line from the highest point of  the retaining wall to the point directly below at either the lowest natural grade (delete rest  until…) …except for street and driveway intersections.” • Page 2, Open Fences Section.  While he does not offer a specific recommendation, he  requested that the Commission consider at the end of that Section specifying what size  opening would be allowed for chain link fencing.  Right now, it leaves it open to question  for enforcement. • Same Page, Subsection D, change “above” to “the.” • Page 3, near top, Section E, Street Intersections.  Again, not a specific recommendation  but requests that the Commission considers whether a driveway constitutes a street  intersection.  If so, add that at the end so we’ll know if the view triangle section applies  there. • Page 10.  Again, not a specific recommendation but above Section 15­29.080, consider  the possibility of inserting exemptions for agricultural uses.  The Commission discussed  that at the last hearing and there appeared to be a lot of interest in that.  Specifically  mentioned was fencing for orchards, vineyards and equestrian facilities. • Right below, Section 15­29.090, renumber.  The owners of fences or a proposed fence. • Page 11, Item C, 5 th line, “As owning property within 500 feet of the boundaries of the site  parcel.” • Section 15­29.090 15­29­100, delete “hedges.”  Commissioner Rodgers pointed to the bottom of Page 10, Item 3 saying that it likely should  refer to subsection A or B rather than D as printed.  Commissioner Nagpal asked if the exemption for orchards, vineyards and equestrian uses is  adopted, should it be included under Agricultural Uses?  City Attorney Jonathan Wittwer said that a separate section is being added for agricultural  uses.  Commissioner Nagpal pointed out that sports courts are currently not included in enclosed  areas.  She asked if they are currently exempt. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 13  City Attorney Jonathan Wittwer said that he thinks they are.  It was decided not to put this in.  Commissioner Hlava said that when this Ordinance was last discussed with Council, a  recommendation of allowing a fenced enclosure in the Hillside district representing 15 percent  of a gross lot or increasing the allowable enclosure area from 4,000 to 6,000 square feet.  She  said that she is personally interested in that idea and suggested that those who speak this  evening offer their input on that suggestion.  Commissioner Nagpal: • Referred to page 3, and extending the allowable enclosure area from 4,000 square feet to  6,000 square feet. • Added that the recommendation also includes allowing perimeter fencing no higher than  three­feet in height using split rail, stone or stucco. • Asked if it is a recommendation to no longer exempt sports courts.  Director John Livingstone explained that right now there is no definition of enclosure.  If  openings are left that represents a loophole right now.  Commissioner Nagpal asked if it is proposed to leave it as it is right now.  Director John Livingstone said that the only limit is the enclosure area.  Commissioner Nagpal clarified that fenced area is not called an enclosure if there are periodic  openings in the fencing.  She outlined the chief issues remaining as the increase of enclosed  fenced area from 4,000 to 6,000 square feet; the allowance for perimeter fencing at a  maximum three­foot height using split rail, stone or stucco; and whether to exempt sports  courts.  She asked how it would play if kept as is.  Chair Cappello said that each decision the Commission makes would impact follow up  decisions.  Chair Cappello opened the public hearing for Agenda Item No. 5.  Mr. Bruce La Fountain, Resident on Pierce Road: • Strongly urged the Commissioners to vote against these current pending changes. • Said that the changes are extreme in nature and unreasonably restrictive, particularly to  owners in the Hillside district. • Added that these amendments would not change or resolve anything or provide sensible  guidelines that people will follow voluntarily. • Said that the inclusion of an exception process results in an additional undue burden. • Said that there are very different needs between flat topography and hillside properties.  It  makes no sense to use one combined set of rules for both. • Opined that outreach to Hillside residents has been negligible at best. • Stated that this is too important and complex an issue to race it to the finish line as now  proposed in its semi­resolved state. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 14 • Concluded that there is no real resolution here.  Commissioner Zhao asked Mr. Bruce La Fountain what part he does not like.  Mr. Bruce La Fountain said the fact that this is a one­size­fits­all Ordinance, which does not  work.  He added that Hillside properties have different needs and there is inherent unfairness  in rules for hillside versus flatland properties.  Commissioner Zhao asked Mr. Bruce La Fountain what he wants to see in the Hillside District.  Mr. Bruce La Fountain replied larger enclosures or leaving the existing circumstances alone.  He added that the regulations are taking away the right to protect property when limiting  perimeter fencing to just three­feet in height.  That was not in the Ordinance to begin with.  This is a much more restrictive Ordinance.  Ms. Linda Parsley­Yelavich, Resident on Via Reginoo: • Said that she is speaking on behalf of her father. • Thanked the Planning Commission for taking on this immense task. • Pointed out that most people do what they want to do in regards to fencing. • Advised that her father’s property has become landlocked due to fencing that has been  improperly installed. • Added that for years he never complained until a newer neighbor completely fenced in his  entire property, which completely blocked her father’s driveway as well as a utility  easement. • Said that they complained but the City was very slow to respond.  In fact, the first  complaint paperwork was lost. • Informed that a violation was recorded in 2006 but today, in 2008, that illegal fence  remains in place. • Reported that her father was without power for one week last winter because PG&E could  not access their easement to reach the affected power line.  The owners were out of the  country and could not be contacted for access. • Said that the new Fencing Ordinance should incorporate requirements that an adjacent  neighbor’s driveways and easements should not be fenced off or blocked but rather should  be accessible at all times in case of fire or emergency.  Mr. Steve de Keezer, Resident on Pierce Road: • Reported that he attended the joint Council/Planning Commission study session. • Said that on the plus side is the exemption process, which is a brilliant idea. • Said that he strongly agrees with one Commissioner who wanted to keep things simple. • Added that instead there are twice as many additions as deletions to the draft ordinance. • Suggested eliminating all but essential rules and creating a one­page guide that is much  more appropriate. • Pointed out that fences are as diverse as their owners. • Stated that no Council or Commission member is elected because they are great “art”  critics. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 15 • Opined that not every property needs to have animal trails.  Animals can go around just  like we do. • Advised that on his street, only two of the existing fences would be legal under this  ordinance.  Most fences are only one foot away from the pavement. • Asked, “Is that the Saratoga we know and love?”  Commissioner Nagpal asked Mr. Steve de Keezer what changes he proposes.  Mr. Steve de Keezer responded, the three­foot height limitation and materials limitations.  He  asked, “Who’s going to buy a $3 million house and put in a plastic fence?” He continued to  say that between the allowance for 4,000 versus 6,000 versus a 15 percent enclosure area  allowance, why not leave it to the owners.  People aren’t stupid.  Chair Cappello reminded that as recounted this evening, some people block off other people’s  driveways and easements.  Commissioner Hlava asked if there is something here that restricts someone from blocking  another person’s driveway or easement.  If not, she added, there should be.  City Attorney Jonathan W ittwer said the he did not think there is a dispute as to the easement  mentioned but there often is and this becomes a civil matter between the property owners.  Ms. Marilyn Riding, Resident on Villa Oaks Lane: • Reported that she attended the last meeting. • Said that regarding the lack of public attendance, the community newspaper has not been  delivered to hillside properties for at least a year. • Expressed appreciation for the posted signs advising of this hearing as an effective means  of notification. • Suggested that people have done what they needed to do (in regards to fencing) to  accommodate their terrain and their needs. • Agreed that she did not think that there is a wildlife corridor on every hillside property and  that there are plenty of passageways for the animals. • Stated that the split rail solution looks ridiculous with the types of residences being  constructed here these days. • Asked that each property owner be allowed to decide what works based upon their specific  terrain, needs and beliefs.  Ms. Karlina Ott, Resident on Vintage Lane: • Said that she would like to address enforcement and notification. • Pointed out that a 6,000 square foot enclosure represents just five percent of her lot. • Said that this is a little ridiculous. • Agreed that the standard should instead be a percentage and that the suggestion of 15  percent is reasonable. • Added that she has seen people do some stupid things so there should be some  guidelines. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 16 • Stated that notification has been frustrating, especially if received after the meeting has  already been held. • Expressed appreciation for the signs posted for the last two meetings but noted that these  signs did not indicate where the meetings would be held. • Added that they got here by guess. • Said that as for enforcement, one neighbor has fenced in their entire lot, up to the lot line. • Reported that Staff advised her that this infraction would only be enforced if she would file  a formal complaint. • Stated that as long as there is no enforcement, why bother? • Said that the City should make an effort to enforce its regulations without asking one  neighbor to lodge a complaint against another.  Mr. Mike Byrd, Resident on Gypsy Hill Road: • Advised that he is currently building a home on Sunset. • Said that he thinks that the new ordinance goes a long way to improving an owner’s ability  to protect their property. • Stated his strong support for the 15 percent fencing standard or higher. • Agreed that there is plenty of room for wildlife. • Added that he also supports chain link fencing being included in the ordinance. • Said that as for the three­foot height limitation, there are very few three­foot high fences on  the hillside.  Ms. Lori Burns, Resident on Congress Springs Lane: • Identified herself as a board member of the Saratoga Heights Homeowners Association. • Recounted that there have been several squabbles over the last few years over fencing. • Added that a fence with barbed wire was installed on a site under construction. • Agreed that it is important to have standards. • Expressed the need for neighbor notification, consistent enforcement and access to  easements and pedestrian paths.  Ms. Nancy Lietzke, Resident on Villa Oaks Lane: • Reported that she does not live on a property that could accommodate an orchard,  vineyard or sport court but she might want to enclose her property for her children to play  or dogs to run. • Said that the regulations are unjust. • Said that materials, such as split rail, would deteriorate without maintenance. • Added that lattice also becomes unattractive if not maintained.  Ms. Maureen Koeltl, Resident on Maria Lane: • Said that she has two existing fences, one wrought iron and the other chain link. • Questioned the impact of this revised ordinance on those fences. • Said that installing a three­foot high fence on the hillside is not worth the bother.  It is  outrageous to suggest a three­foot high fence. • Asked what is being done about existing fences. • Said that her one­acre property is fenced.  It had to be fenced as the deer ate all of the  landscaping. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 17 • Agreed that the lowlands and hillsides have different fencing issues altogether.  Ms. Srilatha Raghavan, Resident on Deer Trail Court: • Said that the size of an allowed fenced enclosure area works better as a percentage. • Supported the idea that there should be restrictions. • Agreed that a three­foot high fence does not do anything. • Reported that their sloped property must be cleared of vegetation annually for fire safety. • Added that they want to landscape the hillside. • Said that if you need a fence, that fence has to work with the terrain. • Advised that she has seen coyotes and bobcats.  Without adequate fencing, it is  dangerous for children to play.  Mr. Roy Mollard, Resident on Albar Court: • Stated that communications have been abysmal. • Added that he found out about this hearing by accident. • Said that he found little information on the computer. • Stated that the proposed ordinance is difficult to follow and comprehend. • Opined that a 6,000 square foot fenced area on a 1.5­acre property is ridiculous. • Reported that he got a Variance many years ago for a large fenced in area. • Pointed out that wildlife eats everything you put in the ground.  Deer don’t understand  deer­resistant plants. • Said that when he built his house, he was told to put in as much fencing as he liked as  long as it is located within the setback areas and matched the house. • Asked if he is going to have to tear down what he has in place. • Questioned whether an owner can place a fence around fruit trees to keep the deer from  eating the fruit.  City Attorney Jonathan Wittwer provided some answers to questions raised to this point: • Said that Commissioner Rodgers was correct about the misprint regarding Section  15.29.020.  The subsection should be “a” rather than “d.” • Said that there are no existing regulations in the current ordinance that fences be no taller  than three­feet in height in the 4,000 square foot enclosed area currently allowed in hillside  districts.  The current ordinance also does not limit materials to split rail, stone or stucco. • Said that existing Code does exempt recreation (sports) courts.  That is how it is  interpreted although it is not as clear as it should be. • Said that 30­foot openings in larger fenced areas are necessary to prevent said fencing  from creating an enclosure.  Commissioner Nagpal clarified that even if the three­foot height limitation on perimeter fencing  were not to be included in the ordinance the 30­foot opening requirement would be necessary.  She pointed out that the current draft does not exempt sports courts.  Director John Livingstone said that currently, site coverage limits for hillside properties makes  it very difficult to get a full tennis court on a hillside lot. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 18  Commissioner Nagpal said that means that impervious coverage rules currently take care of  it.  Director John Livingstone replied yes.  Commissioner Rodgers asked about the grandfathering of existing fences.  She added that  wildlife trails would then be limited to existing trails.  Chair Cappello said that existing fences that are not in compliance with the new regulations do  not have to be removed as long as they were legal when constructed.  When they are  replaced they will need to meet current standards.  City Attorney Jonathan Wittwer said yes. He added if more than half of a fence is being  replaced it would have to meet current fencing standards.  He clarified that the pre­existing  fencing must have been legal when originally constructed in order to be grandfathered.  Chair Cappello closed the public hearing for Agenda Item No. 5.  Commissioner Hlava wondered if prohibited materials, such as barbed wire mentioned by one  speaker this evening, are included in the draft ordinance.  Commissioner Kundtz advised the Chair that he couldn’t support this draft ordinance in any  way.  He reminded that he is a hillside resident and believes that a one­size ordinance does  not fit all.  Instead the ordinance needs to be bifurcated with one set of regulations for hillsides  and another for flatlands.  He added that he is willing to participate in whatever it takes to get  this right.  Commissioner Rodgers stated her agreement with Commissioner Kundtz.  She said she too  lives in the hillside.  Chair Cappello: • Said that the issues left for deliberation are fencing requirements for hillside properties. • Said that the draft ordinance is providing a means for hillside property owners to have  fencing for security. • Reminded that allowable enclosure area options under discussion are the current 4,000  square feet versus increasing to 6,000 square feet or to a percentage such as 15 percent  of lot area. • Advised that perimeter fencing is important for property owners to have in order to define  property lines while not restricting wildlife. • Said that orchards, vineyards and equestrian uses are of value to the community and  consistent with the rural nature and feel of Saratoga. • Reminded that the current language about fencing allowed in front yards says no higher  than three­feet in height on non­hillside properties.  There appears to be some concern  with that same limitation being imposed on hillside properties.  Commissioner Rodgers said that there are competing concerns of blocking views versus need  for privacy. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 19  Chair Cappello said absolutely.  Commissioner Nagpal: • Reminded that this Commission has been working on this ordinance for quite a while. • Agreed that the needs of hillside properties are hugely different from flatland parcels. • Said that a question has been raised as to whether the ordinance needs to be bifurcated or  not. • Pointed out that fencing ordinance regulations are required and it may be late in the  process to bifurcate the ordinance at this point when the project has gone so far. • Said that clearly a key issue to discuss still is the area of enclosure on hillside properties. • Added that it appears that the three­foot idea of a split rail fencing at a hillside property’s  perimeter is just not going to work. • Stated that she prefers the language of the current ordinance and is leaning to leaving it as  it is.  Chair Cappello asked Commissioner Nagpal to clarify her position on perimeter fencing on  hillside properties.  Commissioner Nagpal said that her position is to leave it “as is” currently unless there is an  issue from the enforcement aspect.  City Attorney Jonathan Wittwer said that it is not necessary for enforcement.  Commissioner Nagpal: • Said that the second issue is the 4,000 square foot fenced enclosure allowance.  She  advised that she has struggled with this issue. • Advised that the more she visits and hears from hillside residents, the idea of a percentage  sounds like the better option, such as 15 percent of the gross lot area. • Said that this represents a compromise position that won’t adversely impact the hillside  and appears to have kicked in already. • Supported fencing exceptions for orchards, vineyards and equestrian uses, which are  honoring a culture that already exists. • Said that the sports court issue is already restricted as a result of the maximum allowable  impervious coverage allowed on a hillside property.  Chair Cappello asked Commissioner Nagpal if she believes that sports courts and pool  fencing should be excluded.  Commissioner Nagpal said that pool fencing is already clear under the ordinance.  Sports  courts are no longer exempt in the draft under review.  She said that sports courts should be  left as it is in the current ordinance.  Chair Cappello sought further clarification from Commissioner Nagpal.  Does she support the  proposed changes regarding sports courts? Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 20  Commissioner Nagpal replied no.  She added that the existing regulations should be kept  regarding sport court exemptions.  Chair Cappello asked Commissioner Kundtz what he thought about this issue.  Commissioner Kundtz: • Said that the Fence Ordinance is appropriate for flatlanders. • Reminded that he is anti­fence. • Stated that more latitude is necessary in the Hillside district to protect children, pets and  yards from wild life. • Reiterated that he is against using the same ordinance for hillside properties as flatland  parcels.  Commissioner Hlava: • Said that since 1980 there have always been separate rules for fencing in hillsides but they  are called out within the same ordinance. • Pointed out that an entire lot can be fenced in the flatlands. • Added that there is every possible kind of fencing currently on the hillside. • Said that she has tried to figure out a way to ease some of the restrictions on hillside lots. • Pointed out that this review tonight is the “last bite of the apple here” for this Commission  before going on to Council. • Stated that the Commission should make do with what has been done so far. • Reminded that rules are needed, especially for flag lots where front yard fencing for a back  lot represents backyard fencing for the lot in front of it. • Supported the standard of 15 percent enclosure area on hillside properties. • Agreed that the three­foot perimeter fencing does not serve any useful purpose and should  be removed from the ordinance. • Said that she can support the exempting of fencing around recreation courts, pools and  agricultural uses (orchards, vineyards and equestrian uses). • Said that safe backyards are necessary for children as well as for security and privacy. • Stated that she is okay with the rest of the decisions this Commission has made on the  draft ordinance.  Chair Cappello asked Commissioner Hlava if she could support either the 15 percent standard  or 6,000 square feet, whichever is greater.  Commissioner Hlava said yes, she is okay with that.  Commissioner Kumar: • Said that there has been some really good feedback on the issue of fencing on the hillside. • Added that it is clear that there is a little division on the subject with some preferring no  fencing while others prefer all fencing. • Stated support for PG&E access, dealing with deer problems and creating save havens for  children as well as giving leverage to homeowners who have bought these hillside  properties. • Suggested deleting Section 15­29.020 and going with the rest. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 21 • Reminded that he was the first one to suggest establishing a percentage of enclosed area  versus a set square footage figure. • Said that he is not in favor of the ordinance as it is set up right now as it pertains to the  Hillside but is okay with the rest of the ordinance.  Commissioner Hlava pointed out that if the whole draft is deleted the old ordinance remains in  effect.  Commissioner Kumar suggested keeping what we have existing for the Hillside until we have  something better.  There has been new data over the last few meetings and more due­  diligence should be done including developing new rules for the Hillside district.  Commissioner Nagpal said that some in the hillside want no fences while others want all  fencing.  Commissioner Kumar said that not all of the concerns of the hillside have been addressed yet.  Director John Livingstone said that the current ordinance does not allow perimeter fencing on  hillside properties as proposed in the new ordinance.  Commissioner Nagpal added that there is the provision of enclosures with open separations  under the existing code.  Director John Livingstone advised that the current code does not clarify enclosure.  Chair Cappello: • Advised that the current ordinance does not allow enclosures outside of the 4,000 square  foot enclosure standard, period! • Said that some people have enclosed their properties with openings.  With openings, these  are not considered enclosures. • Said that if that is to be the standard, the Commission should determine how large these  openings should be.  Commissioner Nagpal reminded that the City Attorney advised earlier this evening that these  openings are not currently an enforcement issue.  City Attorney Jonathan Wittwer clarified that his earlier answer was intended to respond to the  proposal for three­foot high perimeter fencing as not being an issue of enforcement.  Commissioner Nagpal said that a definition of “opening” is going to be required.  Chair Cappello said that the intent of the ordinance is to prohibit excessive perimeter fences  on hillsides.  Commissioner Kumar: • Expressed support for a one­page fencing guideline with over­the­counter approvals. • Added that it would be up to staff to make a judgment call on fencing requests. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 22 • Said that he is not in favor of becoming too restrictive on hillside residents.  Commissioner Zhao: • Said that she thinks the character of the hillside has changed over the years. • Said that the current 4,000 square foot enclosure area is not big enough and is too  restrictive. • Added that the proposal for a standard of 15 percent of gross lot size makes more sense. • Advised that she is against the three­foot perimeter fencing, as it does not serve much of a  purpose except to define property boundaries. • Pointed out that the current ordinance allows 30­foot length fencing sections with openings  for wild life passage, which does not count as an enclosure area. • Stated that she likes the idea for agricultural uses to be exempt. • Said that a clear definition of agricultural uses is necessary as people might abuse that  term by simply planting a few trees.  Chair Cappello asked Commissioner Zhao if she supports the 15 percent enclosure or 6,000  square feet, whichever is larger.  Commissioner Zhao replied yes.  Commissioner Rodgers: • Reminded that she is a hillsider.  While not a Hillside district resident she resides just on  the borderline of the Hillside district. • Said that she does not like to see lots of fences on a hillside, which makes it appear to be  more suburban than rural to her. • Expressed a desire to preserve an irreplaceable natural environment and to reduce the  visual impact of hillside development. • Reiterated that she is not a fan of fencing in the hillside. • Admitted that she is the one responsible for the recommendation of a three­foot fence  height limitation on perimeter fence heights based on similar language in the Woodside  and Portola Valley Fence Ordinances, which requires simple rustic fences.  She added  that she believes that those communities have the type of aesthetic appeal that is most  consistent with the Hillside Specific Plan and is closer to what Saratogans want. • Stated that it may be ti me to reconsider the Hillside Plan to make the determination if the  hills are to be considered rural versus suburban but, if so, this must be addressed directly  and not through the back door in the Fence Ordinance. • Said that she would support staying with the current ordinance’s limitation to 4,000 square  feet of fenced enclosed area on a hillside property, excluding pool and sports courts that  fall within the permissible impervious coverage allowances. • Advised that she could not support an extension of the enclosed area to 6,000 square feet  or 15 percent of the gross lot size because of the difficulty to enforce the latter. • Said that she is in favor of the new section allowing additional fencing for agricultural uses  such as orchards, vineyards and equestrian uses. • Cautioned members of the public that comments provided directly to members of Council  on this issue have not been relayed back to this Commission. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 23 • Stated that the current draft of the Hillside Specific Plan based on Policy 3, “impacts on the  overall natural environment shall be minimized in order to preserve the rural character,”  and Policy 9, “The character of the area shall be protected through substantially lower  density and a compatible relationship between the development and the land.”  She also  referred to Goal 10 and Conservation Policy #6. • Said, “we are bound by current language of the Hillside Specific Plan and the General  Plan, which should not be changed without addressing them directly.  Chair Cappello: • Said that there has been a lot of public input. • Cautioned that many people appear to be confused about the three­foot perimeter fencing  limitations, misunderstanding this restriction as applying to the enclosure fencing  standards, which allow taller fencing. • Agreed that a single­page fencing guideline could be developed at some point. • Supported the expansion of a safe haven area (enclosure) up to 6,000 square feet or 15  percent of the gross lot size, whichever is greater. • Stated his desire to keep in the allowance for three­foot high perimeter fencing as an  option for hillside property owners. • Reported that a wildlife expert attended one study session and advised that fencing higher  than three­feet using an enclosed type of fencing restricts wildlife passage. • Added that a three­foot fence would meet the objectives using certain materials. • Said he is willing to discuss other types of materials allowed. • Stated that six­foot perimeter fencing or chain link fencing still restricts wildlife passage  and goes against one objective of the Hillside Specific Plan.  Commissioner Nagpal said that protecting wildlife access near creeks might be an alternative.  Chair Cappello said they have heard from some hillside residents that having perimeter  fencing with openings serves no purpose.  Commissioner Rodgers reminded that six­foot fences would impact views.  One person’s  privacy becomes another person’s loss of view.  Commissioner Hlava said that the use of stone or stucco for the three­foot perimeter fencing  would not allow critters to get through.  In whole, the three­foot fencing does not do anything  useful and should be left out.  She suggested concentrating on the amount of enclosure area  to be allowed.  Commissioner Zhao said that under current code, fencing could be installed with openings  every 30 feet.  Chair Cappello clarified that this provision is under the proposed code.  He asked what is the  benefit of a six­foot fence with openings every 30 feet. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 24  Commissioner Hlava said it appears there are four Commissioners willing to go with the 6,000  square feet or 15 percent of gross lot size standard, whichever is greater, for fencing  enclosures on hillside properties.  Chair Cappello said that it does appear there is agreement on the enclosure area.  He said  that there also appears to be agreement on the issue of agricultural use fencing exceptions for  orchards, vineyards and equestrian uses.  City Attorney Jonathan Wittwer said that language should be added that such fencing would  go around the immediate area of an orchard so that this provision is not abused.  Chair Cappello: • Stated that there is also agreement on exemptions for sports courts and swimming pools. • Added that the only area where there is not necessarily agreement yet is the perimeter  fencing. • Listed the options for perimeter fencing as including a limitation to just three­feet in height  or up to six­feet in height with occasional openings. • Suggested that if that option is selected, the size of these openings should be defined. • Added that whether chain link fencing is allowed and, if so, what color also needs to be  clarified.  Commissioner Hlava reminded that Mr. La Fountain recommended black chain link as the  least visible chain link fencing option.  Commissioner Rodgers asked about the size of the openings in the chain link fencing.  Commissioner Nagpal said that page 3 needs to include chain link fencing.  She asked what  perimeter fencing is currently allowed on hillside properties.  Chair Cappello replied none.  Director John Livingstone said that currently fencing allowed on the Hillside district consists of  the 4,000 square foot maximum enclosure.  However, if fencing is not fully enclosed (with  openings), it is technically not an enclosure.  Chair Cappello asked for feedback on the options of either three­foot maximum height  perimeter fencing versus six­foot maximum height perimeter fencing with breaks/openings.  Commissioner Nagpal asked for a definition of breaks.  Director John Livingstone said that a few options are currently proposed.  One is the current  six­foot maximum height fence with two­foot lattice creating a maximum enclosure area of  6,000 square feet or 15 percent of gross lot size, whichever is greater.  Another is allowing  six­foot high perimeter fencing with 30 foot breaks occasionally.  Chair Cappello asked how frequently the breaks must occur. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 25  Director John Livingstone said that this would have to be defined.  He said that a third option  is the three­foot high perimeter fencing.  Chair Cappello said that both options of perimeter fencing could be allowed.  City Attorney Jonathan Wittwer said that Subsection (a) allows six­foot fencing and  Subsection (b) allows three­foot fencing.  Commissioner Hlava said that she personally thinks the whole three­foot perimeter fence idea  to be stupid but it can be left in the draft ordinance as an option for Council to consider.  Commissioner Zhao agreed and reminded that people don’t have to use it.  Chair Cappello said he is okay with that idea but that the frequency of breaks in the taller  fencing still needs to be determined.  Commissioner Nagpal asked Chair Cappello if he has any suggestion.  Commissioner Hlava said that she has found deer sitting on her front porch and saw a coyote  walking down the creek in downtown.  Animals get around.  Commissioner Nagpal asked staff how other cities handle this issue and if there are any  established distances between openings in fencing.  Commissioner Zhao questioned where the objective for wildlife free movement is included as  an objective of a Fence Ordinance.  City Attorney Jonathan Wittwer said it is on Page 5, Item D.  He added that it might require  having Fish & Game staff advising the City about where migratory trails and/or routes are  located.  Chair Cappello asked again for suggestions about chain link fencing, whether it should be  allowed as a perimeter fence material and, if so, what the openings within the links  themselves needs to be.  Commissioner Nagpal suggested the standard size chain link.  Chair Cappello said that is very small.  He asked what color chain link should be allowed.  Is  black the recommendation?  Commissioner Zhao asked about the grandfathering of existing legal but non­conforming  fences.  City Attorney Jonathan Wittwer added that fencing must have been legal at the time of  construction. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 26  Chair Cappello clarified further that fencing that was legal when installed but is no longer  allowed under the new code could be retained.  He said he agrees with the options offered for  perimeter fencing.  He suggested that if a six­foot perimeter fence is used it should have one  30­foot break per acre.  Commissioner Zhao suggested leaving it as it is in current code with just one break.  Chair Cappello asked if there is support for one 30­foot break.  Commissioner Rodgers said that it would not make much of a difference.  Chair Cappello asked if it would be sufficient.  Commissioner Rodgers said she would support one break per acre.  Commissioner Kumar said that this is limiting the flow of wildlife.  Chair Cappello asked for a recommendation.  Commissioner Nagpal asked if one opening per acre is sufficient.  Commissioner Kumar replied no, he could not support any openings until further discussion  for the Hillside.  Commissioner Rodgers advised that she is voting against this ordinance amendment.  Commissioner Nagpal said she would support this draft and let Council make changes.  Chair Cappello asked Commissioner Nagpal if she supports one break.  Commissioner Nagpal said yes, but she wants it on the record that this equals restrictive  movement for wildlife.  Commissioner Kumar reiterated that the three­foot fencing offers no purpose other than  demarcation of the property.  Commissioner Nagpal said that it represents an option, if desired.  Commissioner Kumar said that it is still not right so why do it.  Commissioner Nagpal asked what Commissioner Kumar feels is right.  Commissioner Kumar said going back to a study session specifically on the subject of the  Hillside Ordinance.  City Attorney Jonathan Wittwer said that there could be a need for more than one opening if  more than one trail or route is impacted by the fencing. Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 27  Chair Cappello reminded that this process might require a Fish & Game expert opinion.  City Attorney Jonathan Wittwer agreed.  Commissioner Nagpal said that this is not a perfect ordinance but Council has told this  Commission that they want it forwarded on to them at this time. They will know what the  weaknesses are via the minutes.  Commissioner Kundtz cautioned that Council might send this ordinance back to the  Commission.  Commissioner Kumar joked that the Fence Ordinance would haunt Commissioner Nagpal in  the near future.  Commissioner Nagpal joked that Rob (Commissioner Kundtz) just gave her a great idea to  send this back to the Planning Commission.  Chair Cappello said that this is a much better ordinance in so many areas than when the  Commission first got it.  He said that most issues have been addressed but he also agreed it  is not perfect.  City Attorney Jonathan Wittwer sought clarification that the provision for three­foot perimeter  fencing is being left on Page 5, Subsection (b).  Chair Cappello replied yes.  Commissioner Nagpal asked what about the enclosure with separations.  City Attorney Jonathan Wittwer said that is included as Option (a).  Motion: Upon motion of Commissioner Hlava, seconded by Commissioner Nagpal,  the Planning Commission recommended that Council adopt a revised  Fence Ordinance with the corresponding Negative Declaration and the City  Attorney’s edits, with additions including: • Allowing either 6,000 square feet or 15 percent of gross lot size,  whichever is greater, in enclosed fence area on a Hillside property; • A provision for three­foot high perimeter fencing on Hillside property;  and • An exemption for fencing of agricultural uses (including orchards,  vineyards and equestrian uses), sports courts and pools;  by the following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Nagpal and Zhao  NOES: Kumar, Kundtz and Rodgers  ABSENT: None  ABSTAIN: None Saratoga Planning Commission Minutes of November 12, 2008 Page 28  Chair Cappello extended his thanks to all who showed up and participated in this process.  It  was quite an ordeal.  ***  DIRECTOR’S ITEMS  Farewell to Newly Elected Councilmember Nagpal  Chair John Livingstone thanked Commissioner Nagpal for her six years of service on the  Planning Commission.  He said it was a great pleasure working with her.  Commissioner Nagpal joked that she had planned to write a poem but has been too busy  reading the Fence Ordinance.  She thanked all of the Commissioners and staff, saying it was  a distinct pleasure to serve and to work as part of this team.  She said that each person  served as a source of strength and she values each one for their friendship.  Chair Cappello said it was a pleasure as well.  Commissioner Nagpal has been such an asset  and a tremendous value to this Commission.  He added that it will be difficult to replace her  and her knowledge and open mindedness.  He said that she helped the Commission move  projects along in a very productive way and thanked her for everything she has done.  Commissioner Rodgers said that Commissioner Nagpal served as a mentor to all  Commissioners along the way.  Commissioner Nagpal again gave thanks to the Planning Commission and staff.  COMMISSION ITEMS  There were no Commission Items.  COMMUNICATIONS  There were no Communications Items.  ADJOURNMENT TO NEXT MEETING  Upon motion of Commissioner Rodgers, seconded by Commissioner Hlava, Chair Cappello  adjourned the meeting at approximately 10:34 p.m.  MINUTES PREPARED AND SUBMITTED BY:  Corinne A. Shinn, Minutes Clerk