Loading...
HomeMy WebLinkAbout05-10-2006 Planning Commission MinutesMINUTES  SARATOGA PLANNING COMMISSION  DATE: Wednesday, May 10, 2006  PLACE: Council Chambers/Civic Theater, 13777 Fruitvale Avenue, Saratoga, CA  TYPE: Regular Meeting  Chair Rodgers called the meeting to order at 7:00 p.m.  ROLL CALL  Present: Commissioners Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  Absent: None  Staff: Director John Livingstone, Contract Planner Deborah Ungo­McCormick,  Assistant Planner Shweta Bhatt, Associate Planner Therese Schmidt, Associate  Planner Lata Vasudevan and Assistant City Attorney Jonathan Wittwer  PLEDGE OF ALLEGIANCE  APPROVAL OF MINUTES – Regular Meeting of April 26, 2006.  Motion: Upon motion of Commissioner Hunter, seconded by Commissioner  Nagpal, the Planning Commission minutes of the regular meeting of April  26, 2006, were adopted with a correction to page 8.  (6­0­0­1;  Commissioner Kundtz abstained)  ORAL COMMUNICATION  There were no Oral Communications.  REPORT OF POSTING AGENDA  Director John Livingstone announced that, pursuant to Government Code 54954.2, the  agenda for this meeting was properly posted on May 4, 2006.  REPORT OF APPEAL RIGHTS  Chair Rodgers announced that appeals are possible for any decision made on this Agenda by  filing an Appeal Application with the City Clerk within fifteen (15) calendar days of the date of  the decision, pursuant to Municipal Code 15.90.050(b).  CONSENT CALENDAR  There were no Consent Calendar Items. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 2  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 1  APPLICATION #04­210 (510­03­004) MICHAELS, 15230 Pepper Lane: ­ The applicant  requests Design Review Approval to construct a two­story, single­family residence with an  attached garage and a basement, and a secondary unit. The project includes demolition of an  existing residence. The total floor area of the proposed residence, basement and garage is  6,260 square feet and the total floor area of the secondary unit is 626 square feet square feet.  The maximum height of the proposed residence is 26 feet.  The lot size is approximately  52,453 square feet and the site is zoned R­1 40,000. (Deborah Ungo­McCormick)  Contract Planner Deborah Ungo­McCormick presented the staff report as follows: • Reminded that this Design Review application was continued from the meeting of April 26,  2006, due to a noticing error. • Explained that the staff report is the same as that of the last meeting with no changes. • Described the proposal for a two­story, single­family residence including basement and  626 square foot secondary dwelling unit.  The main residence consists of 6,260 square  feet including a portion of the garage that is at the same level as the basement but for  which the square footage is counted. • Said that the maximum height is 26 feet, 19 feet for the second unit. • Advised that the lot consists of 52,453 square feet. • Said that the existing two­story residence, detached garage and two small sheds are all to  be demolished. • Reported that the original design submitted had bulk and mass issues.  Staff worked with  the applicant who came back with a more compatible design. • Explained that this home consists of a terraced design that incorporates French eclectic  architecture. • Described the area as consisting of custom single and two­story homes. • Said that the second unit is compatible in style and material to the primary residence.  The  applicant is receiving a one­time 10 percent increase in square footage with the deed  restriction that designates this unit as a low­income unit. • Reported that there are 38 Ordinance protected trees, 26 of them on adjacent properties  that must be protected from construction impacts.  The Arborist prepared a report and  eight trees were deemed as appropriate for removal.  The landscape plan includes front  yard landscaping that must be installed prior to final occupancy. • Reiterated that this neighborhood consists of a mix of one and two­story homes and that  this proposal is compatible with the neighborhood and results in minimal interference with  views and/or privacy.  There are no windows on the second story facing the side  neighbors.  Although there is a balcony, there is mature landscaping that offers screening. • Advised that the applicant provided notification forms to the neighbors and that no  concerns or opposition was received. • Stated that geotechnical clearance was granted. • Recommended approval and distributed a color rendering and color board. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 3  Commissioner Cappello asked Planner Deborah Ungo­McCormick what trees specifically  would be removed as identified by number.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied Trees 3, 11, 12, 13, 31 and 7.  While the Arborist  approved Tree 42 (Cypress) for removal, the applicant wants to retain that tree.  Commissioner Hunter questioned the proposed blue tile roof.  Planner Deborah Ungo­McCormick said that the applicant could better discuss their proposed  roofing material.  Chair Rodgers opened the Publ ic Hearing for Agenda Item No. 1.  Mr. Chris Spaul di ng, Project Architect: • Explained that he i s the second archi tect on this project, a project that started i n 2003. • Said that the house was completely redesigned and that the second story is hi dden  from the street. • Assured that the roofi ng i s not bl ue but rather a dark grey slate.  Co mmissioner Nagpal  questi oned the col ors depicted on the col or board.  Planner Deborah Ungo­McCormick distributed a revised color board.  Mr. Chris Spaulding said that he was available for any questions.  Commissioner Kundtz said that the colors depicted seem extremely bold and asked how  toned down they might be.  He said that the slate roof does look blue and that the window trim  looks gold instead of tan.  Mr. Chris Spaulding said that the roofing is not intended to be blue nor is the trim intended to  be gold but rather tan.  Commissioner Nagpal pointed out the wrought iron railings that are depicted on page 5 of the  plans but not included on the color elevation.  Mr. Chris Spaulding said that the railings are used near the French doors as well as for the  light well for the basement.  Co mmissioner Zhao poi nted out that the second dwelling uni t does not have the same  curve as the main structure as depi cted on plan sheets 6 and 8.  Mr. Chris Spaul di ng replied that the second unit is much lower and does not include the  arches.  He assured that he i s happy to mo dify col ors with staff as necessary.  Co mmissioner Kundtz explai ned that it is di ffi cul t to tell actual  col ors proposed with this  color board but that the Commission can rely on the narrati ve versus the col or board. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 4  Ms. Julie Michael s, Property Owner and Applicant: • Described the main body col or as bei ng a neutral  cement color. • Said that the trim color i s lighter than cement. • Added that the roof i s dark charcoal .  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 1.  Co mmissioner Nagpal : • Advised that her ini ti al  bi g concern was color but that the applicant has adequatel y  addressed that concern. • Said that she appreciates the di fferences between the original  design submittal  and  the current design. • Stated that staff can oversee the fi nal  col or choices.  Co mmissioner Cappel lo: • Agreed with Commissioner Nagpal . • Said that all the fi ndi ngs can be made. • Said that he origi nally had concerns about trees but can now support thi s project.  Director John Li vingstone advised that the project plans state the specifi c col ors.  Co mmissioner Nagpal  asked Director Li vingstone whether staff enforces fi nal col ors  against col or boards or pl ans.  Director John Li vingstone replied col or chi ps.  City Attorney Jonathan W ittwer pointed out that the Resolution specifi es Exhibit A, which  are the pl ans.  Chair Rodgers poi nted out that the date of the plans is di fferent than indicated in the  Resoluti on, which shoul d be corrected.  Co mmissioner Hunter sai d that thi s i s a l ovel y project and wished the applicant good l uck.  Co mmissioner Kundtz said that he had nothing more to add and sai d that Mrs. Michael  has assured hi m that colors would be carefully sel ected.  Co mmissioner Hlava agreed.  Co mmissioner Zhao sai d that she supports this project and likes thi s house design.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner  Hunter, the Planning Commission adopted a Resolution granting Design  Review Approval (Application #04­210) to allow the construction of a two­  story, single­family residence with an attached garage, a basement and a  secondary unit, on property located at 15230 Pepper Lane, with the Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 5  correction to depict approved plans dated April 12, 2006, by the following  roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 2  APPLICATION #05­035 (517­08­026) BARATTA­LORTON, 20626 Komina Avenue: ­ The  applicant requests Design Review Approval to construct a two­story, single­family residence,  including a basement and attached garage. The existing house was damaged by fire and will  be demolished. The total floor area of the proposed residence and garage is 2,706 square  feet. The maximum height of the proposed residence is 26 feet.  The lot size is approximately  7,817.6 square feet and the site is zoned R­1­10,000.  (Deborah Ungo­McCormick)  Contract Planner Deborah Ungo­McCormick presented the staff report as follows: • Stated that this item was also continued from the April 26 th meeting to allow proper mail  notification. • Said that the applicant is seeking Design Review Approval to allow the construction of a  two­story single­family residence with basement and attached garage.  The total square  footage is 2,705.9 not counting the basement.  The maximum height is 26 feet.  The lot is  7,818 square feet. • Reported that the previous two­story residence was demolished on April 3, 2006.  It was a  circa 1900 structure that was destroyed by fire in 2004. • Advised that a Historic Evaluation Report was required after a first fire.  Then a second fire  struck. • Stated that the Heritage Preservation Commission reviewed this Historic Evaluation Report  on January 14, 2006.  The HPC recommended the adoption of the report and approved  the demolition of the structure.  The home was subsequently demolished. • Informed that there are four Ordinance­protected trees on this property.  One off­site 52­  inch diameter Oak tree has its drip line on this site. • Described the proposed architectural style as eclectic Colonial Revival and Tudor.  The  dominant style is Tudor including cross gables, hipped roof and use of stucco. • Said that the project’s compatibility with the adjacent homes needs to be looked at.  This  residential area is near the Downtown.  The area consists of varied architectural styles and  ages of structures.  Some homes are early 20 th century and some are newer construction.  Adjacent homes include some two­story. • Explained that this is a corner lot with two different eras of construction on each street,  Komina and Oak.  It is a narrow lot. • Reported that corner lots have greater setbacks required under the Zoning Ordinance.  The original house encroached on the current Code setbacks.  The replacement home  must comply with current standards. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 6 • Added that there is a formula to determine the setbacks on this non­conforming lot, which  results in constraints in the design of the house.  This is a tall, skinny, narrow house with  most of its frontage on Komina.  While 26 feet is the maximum height, it tapers down to a  single­story element on Komina. • Said that a color rendering has been prepared. • Advised that several Oak trees are to be retained. • Said that there is minimal interference with views and/or privacy of adjacent owners. • Explained that the design has varied rooflines, different planes and elements along walls to  break up that elevation and to minimize bulk and mass. • Said that some letters from the public have been included in the staff report, others were  provided at the site visit and still more tonight.  There is opposition to the project due to  bulk issues and historic significance. • Said that a Geotechnical report was required and clearance was granted. • Advised that staff finds this project to be consistent with Design Review findings.  Commissioner Hlava asked Planner Deborah Ungo­McCormick if she knows what the original  square footage of the house was compared to what is proposed.  Planner Deborah Ungo­McCormick replied no.  Commissioner Hlava said that the applicant could likely provide that information.  Commissioner Nagpal asked staff for clarification that the Design Review guidelines are the  only thing this project is being evaluated against not anything about being located within an  historic neighborhood.  City Attorney Jonathan Wittwer: • Advised that there is a distinction between a designated historic resource and what we  have here, which is not a designated historic resource. • Said that what is before the Commission tonight is a Design Review application.  There are  specific Design Review findings that must be addressed by the Planning Commission.  There is no language in those findings regarding historic preservation. • Stated that the Commission should focus the design decision on Design Review findings. • Said that the Heritage Preservation Commission did consider the demolition request and  approved it in January with the conclusion that this home was not historic.  That decision  was not appealed and the home was subsequently demolished.  A professional historic  evaluation was done that was focused on the house and again it was found not to be an  historic resource. • Added that evidence of a historic neighborhood cannot be taken into consideration in this  house that was deemed not to be historic. • Reiterated that the Commission must apply the standard Design Review findings.  Commissioner Nagpal questioned the eclectic architectural design.  She pointed out that the  side backs on Oak Street and questioned whether any effort had been made to change that  façade. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 7  Planner Deborah Ungo­McCormick said that she first saw elements of Tudor architecture and  then Colonial Revival.  Features included leaded glass windows and louvered shutters.  On  the other hand, she does not see any elements of a Mediterranean architectural style here.  Chair Rodgers reminded that the resource book cited by staff is also cited in the Code itself as  the appropriate architectural reference resource.  Commissioner Hunter said that there is no inkling from the report that this home is located  within an historic area.  She asked staff if this is not, in fact, an historic area?  She added that  the Heritage Preservation Commission only looked at the demolition of the old structure and  did not look at the proposed new structure.  Director John Livingstone said that she is correct.  The City does have a generic designation  as an historic area.  Also, the Heritage Preservation Commission did not act Design Review  on the new house, as it was not within their purview to do so.  HPB was charged with  evaluating only the historic value of the original structure.  Commissioner Hunter said that in the past when an historic home was to be torn down it was  rebuilt in the original architectural style, such as Victorian, etc.  She pointed out that there are  no Tudor homes nearby.  Director John Livingstone said that he was not aware of a policy of that nature.  Commissioner Hunter said that she knows that from being involved in the community for so  long now.  Commissioner Nagpal asked how Landmark #435 translates to the homes in this area.  It  appears staff is saying it does not but rather this project simply falls under the standard  Design Review criteria.  City Attorney Jonathan Wittwer: • Reminded that the house was evaluated to see if it should be designated historic.  It was  found not to be historic and demolition of the structure was allowed. • Advised that if the house had been designated historic, it would have had to be replaced in  historic style. • Added that demolition of designated historic structures is usually discouraged.  Commissioner Nagpal asked what Landmark #435 designation means.  Is it an area?  This  street?  Director John Livingstone replied that staff researched it and found nothing specific.  It simply  identifies Saratoga as a historic landmark.  He reiterated that the review of this particular  application must be based upon issues such as bulk, privacy and the Design Review  guidelines.  Commissioner Cappello sought clarification that this historic designation is not specific but  more so general of Saratoga overall. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 8  Director John Livingstone replied that the focus is mainly the Downtown area and not specific  for just a street or just the Village.  Commissioner Cappello restated that the bottom line appears to be that the Design Review  findings are what the Commission has to use to evaluate this project and that this proposal is  nothing different from the previous project.  Director John Livingstone reiterated that issues of privacy, appearance and compatibility could  be considered.  Commissioner Hlava: • Pointed out the numerous letters expressing concern over this project and its historic  impact. • Added that lots of people are saying that a mistake was made in not including this house  on the Historic Resources Inventory. • Reported that she called a friend who was the former chair of the Heritage Preservation  Commission who was involved in the original inventory.  That friend advised her that this  house had so changed over the years that it didn’t have historic significance. • Advised that her friend assured her that it was not an oversight that this house was not  included on the Inventory.  Chair Rodgers opened the Publ ic Hearing for Agenda Item No. 2.  Ms. Cindy Brozicevic, Project Designer: • Stated that she i s very familiar with thi s neighborhood and area. • Described i t as a tradi ti onal  nei ghborhood. • Listed three key issues with thi s proposal, Zoni ng, bulk and compatibility.  The  questions she worked through included how to retain the existi ng structure, how to  meet her client’s needs and how to meet th e Zoni ng Ordi nance. • Reported that the origi nal  structure was non­conforming and requi red a more than fi fty  percent rebuild. • Said that reducti on of bul k was considered. • Added that the context of bei ng on thi s prominent corner in Saratoga was also  important. • Pointed out that there are apartments nearby as well as a school  and several  stucco  homes. • Said that one means of reducing appearance of bul k was setting the 80­foot long  elevati on back 43 feet.  Thi s el evation includes the 22­foot long garage.  The origi nal  structure was 58 feet.  W hi le the overall feeling changes the frontage di d not actually  change too much. • Advised that the origi nal house was 1,300 square feet and what is proposed is 2,700  square feet. • Added that the setbacks have been exceeded.  On the fi rst fl oor, where 15 feet is  requi red, thei r setback averages at 20 feet. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 9 • Said that while the ma xi mu m height of the buildi ng is at 26 feet, the second hal f steps  down to 24 and then to 15­foot hei ghts. • Addressing the issue of compatibility, she pointed out that this corner property is at the  entrance to two streets with different character.  W ith the original  house, it was not  clear where the front door was.  The new house will have an obvious front entrance on  Ko mina. • Questioned the statement that thi s home has any Medi terranean infl uences.  A lot of  peopl e seem to feel  that a stucco home with any arches is automatically categorized  as being a Mediterranean style. • Added that thi s design has a lot of el ements from Traditi onal , Col onial and Tudor  architecture. • Opined that tall, thi n structures do not equate well with the Mediterranean archi tectural  style. • Said she i s availabl e for any questi ons.  Co mmissioner Hlava asked for further co mparisons between the ol d and proposed  homes.  The original  home had no garage and had a 1,300 square foot footprint.  It was  also a two­story home.  Ms. Cindy Brozicevic sai d that the new home is 2,700 square feet with garage and is also  a two­story.  Co mmissioner Hlava asked Ms. Cindy Brozicevic how tall the ol d house was.  Ms. Cindy Brozicevic said that it was close to the ma xi mu m and was built hi gh off of the  ground.  Co mmissioner Hunter sai d that a substanti al  basement is pl anned and there are huge  Oak trees nearby.  She asked what steps would be in pl ace for diggi ng so as not to  damage tree roots.  Ms. Cindy Brozicevic reported that they relocated the buildi ng two feet to meet t he  Arborist’s report requi rements.  Assured that it is very important for them to keep all trees  on the l ot.  Co mmissioner Hunter asked i f the basement would be hand dug.  Ms. Cindy Brozicevic said that any porti ons where it is requi red would be hand dug.  She  added that Kate Bear has al so reviewed the Arborists report al though she di d not prepare  it original ly.  Chair Rodgers asked City Attorney Jonathan W ittwer if he wanted to say anythi ng.  City Attorney Jonathan W ittwer cautioned that any comments made fro m those in the  audience must be made from the podium in order to be i ncluded i n the record. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 10  Co mmissioner Nagpal  asked if any attempt to reduce the mass at the Oak Street side had  been made.  Ms. Cindy Brozicevic reminded that the setback is further than required and that any  additi onal  reducti on causes loss of square footage in the upstairs bedroom.  She advised  that the pl ate hei ght is onl y seven feet hi gh on the second fl oor with vaul ted ceilings to  conceal that from inside while al so serving to minimize the appearance of hei ght fro m  outside.  Co mmissioner Zhao sai d that the elevation on Oak Street seems to be big and  overpowering of the porch area.  The col umns seem skinny.  Ms. Cindy Brozicevic sai d that they fel t these columns were appropriate as they don’t  want to obstruct the view fro m the porch with too large of col umns.  Ho wever, this feature  could be modified if the Planni ng Commission wishes.  Co mmissioner Zhao poi nted out an area on the elevati on that does not appear on the  plans.  Ms. Cindy Brozicevic sai d that thi s is non­habitable storage space that is accessibl e only  from the garage. Thi s space is there to create a gradual  step down from the garage.  Co mmissioner Zhao asked if thi s square footage is counted agai nst the total  allowed.  Ms. Cindy Brozicevic replied no.  It is not habitable space as it is onl y fi ve feet tall and a  person cannot comfortably stand in it.  Chair Rodgers asked Ms. Cindy Brozicevic if they had considered squaring off the arches.  Ms. Cindy Brozicevic said that the arches are used to soften lines of the house.  It is the  best soluti on and hel ps minimize the appearance of bul k and hel ps ti e in the first and  second fl oors.  Co mmissioner Nagpal  asked to see the col or board.  Planner Deborah Ungo­McCormick distributed the project col or board.  Mr. Bill Brown, Oak Street Resident: • Stated he i s a 30­year resident who has watched thi s nei ghborhood change quite a bi t. • Advised of a neighborhood meeting that was held recentl y at which approximately 20  peopl e parti cipated. • Spoke to the historic aspect of thi s subject property and assured that thi s house was  historic albei t pretty ugl y for years because it was ill kept. • Stated that he had hoped to see thi s house replicated with a wraparound porch. • Expressed concern that this was one of the last vestiges of real  hi storic value in town  and for the erosion i n the hi storic feel  of Downto wn. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 11 • Assured that he is all for thi s house happening and has no problem with its proposed  size. • Added that he does have a probl em with the archi tecture that appears like a tract  house. • Described thi s proposed home as being a miss­mash of styles includi ng Mission and  Tudor. • Said that the origi nal design was more Victorian but thi s owner di d not like that style. • Urged the Commission to reject thi s design outright or conti nue this process to allow  neighbor i nput.  Co mmissioner Nagpal  asked Mr. Bill Brown what understated stucco means.  Mr. Bill Brown said the rooflines are brought down lower.  Thi s house right now has big  high walls.  Questi oned where the big arched windows ca me fro m.  Co mmissioner Hunter reminded that Mr. Bill Brown appeared before the Commission  before.  He el ected to put in a basement and lifted hi s enti re house above that new  basement.  Mr. Bill Brown said that thi s was a great way to get addi ti onal square footage.  Ms. Lynne Gurley, Oak Street: • Said that she has been a resident of the area for 37 years. • Stated that thi s corner house serves as the gateway to our hi storic secti on of Oak  Street. • Advised that there are many historic homes  on this street (Oak) and that it is a special  and val ued pl ace. • Said that she does not understand the architecture of eclecti c Tudor. • Pointed out that there are many char ming smaller wooden homes includi ng Craftsman  and Victorian archi tecture. • Cautioned that this home would be an i mposing addi tion to thi s neighborhood. • Stated her opposition to the proposed size of the new structure.  Mr. John Teeter, Oak Street: • Identified hi mself as a 28­year resident of the area. • Stated that he has compatibility and bul k concerns with thi s proposal . • Agreed that thi s is a prominent corner in the nei ghborhood that serves as the gateway  to Oak Street. • Said that what is proposed consists of a very large verti cal wall from Oak Street that  will not fi t in with the subtl ety of the other ho mes in the neighborhood and will change  the nature of thi s street.  Mr. John Holt, Oak Street: • Said that he is not concerned with the size of this proposed home but is with the  exterior style. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 12 • Stated he does not thi nk thi s home fits into this neighborhood and will not improve the  neighborhood at all. • Said that he would like to see a style that blends with the rest of the homes in thi s  neighborhood.  Ms. Jenni Young Taylor, Oak Street: • Said that she l ives in a 136­year­ol d house that has been in her family for 42 years. • Gave an overview of the hi story of the area and thi s subject house. • Said that this home had a lovel y and hi storic past before its recent negl ect. • Said that the porch is probabl y from the 1 920’s with the brick perhaps bei ng newer  than that. • Stated that Oak Street in its enti rety i s hi storic. • Called thi s proposal  an overbearing design that is a gaudy and out of pl ace mansion  that is a di sgrace. • Opined that the hi storic review performed was based upon inadequate and erroneous  information and that a failure occurred here. • Suggested thi s request be deni ed and that the applicant be demanded to provide an  historically correct design. • Urged the Commission to thi nk of the consequences and to stop thi s outrageous  ostentati ous folly.  Co mmissioner Cappello asked Ms. Jenni Young Taylor for more information on the  historic nature of thi s home and porch.  Ms. Jenni Young Taylor: • Reported that the home was part of Saratoga’s fi rst church community, the  Congregati onal Church.  The house was moved fro m its original  locati on to this site.  The home was o wned and lived i n by an important pi oneer. • Said that this house burned twice. • Pointed out that the 1993 Inventory left out lots of important thi ngs.  It has lots of  mistakes and needs to be corrected and updated. • Stated that the porch was origi nal  when the house was built or soon thereafter.  The  W orld W ar II part is simply the brick veneer added to the porch at that ti me. • Reiterated that this house was built as a farmer’s far mhouse and later moved on this  property.  Chair Rodgers thanked Ms. Jenni  Young Taylor for her hi storic overview.  Mr. Ray Persico, 6 th Street: • Stated his concern that thi s proposed home does not fi t in and/or does not compliment  the character of thi s neighborhood. • Said that i t would appear like a massive piece on Oak that i s out of character, • Expressed his hope that thi s request not be approved toni ght so that more work can  be done on the design so that all will be happy with the fi nal  design.  Ms. Sue Persico, 6 th Street: Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 13 • Advised that she too i s opposed to thi s proposed design as i t i s not i n keepi ng with thi s  neighborhood. • Added that l ots of homes on Oak have woo d sidi ng. • Asked that changes be required before approving this project.  Mr. John Hollingsworth, Oak Street: • Stated that he i s happy that thi s house i s bei ng repl aced as i t was an eyesore. • Said that he does not feel  that thi s new design meets the design gui delines but rather  represents a miss­mash of archi tectural  styles. • Asked that this project be continued so that the design can be redone to be more  consistent with the nei ghborhood.  Chair Rodgers asked Mr. John Hollingsworth if he thi nks thi s home should match  material s with Oak or Komina.  Mr. John Hollingsworth replied both but parti cul arly Oak Street since there are more  different styles on Komina.  Ms. Gay Crawford, Aloha: • Advised that she i s a 38­year resident of Saratoga. • Thanked Planner Deborah Ungo­McCormick and the Planni ng Commission for their  work. • Agreed that thi s project might meet lots of the criteria. • Recounted that she has walked past thi s house for many years when it was blight.  The nei ghborhood has had hardship with this house for many years.  W hen it burned  down, neighbors begged Council to have the rest removed as it was too sad for the  school and nei ghborhood to live with the burned out shell. • Stated her di sappoi ntment that neither thi s applicant nor hi s archi tect made the effort  to attend the recent nei ghborhood meeting. • Said that i t i s everyone’s desire to make this house the best it can be for that corner. • Added that some people fel t that thi s structure was historic. • Said that thi s proposal  is too massive and that thi s is an important corner for thi s City  and that the home should be made to appear less massive.  Mr. David Katz, Lomita Avenue: • Stated this his i ssue is compatibility. • Said that while thi s house may technically be located on Komina Avenue, it is  geographi cally located on Oak Street, which consists of turn­of­the­century or earlier  houses. • Informed that he is a 12­year resident of the area and when he remodeled he made  every effort to keep hi s home co mpatible with the area. • Stated that he came before the Commission two years ago when he built his Victorian  home. • Said that compatibility is part of the ambiance of this area and that thi s proposed  design does not keep up. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 14 • Added that while thi s proposal  may meet the gui delines it does not when looked at  from the co mmunity perspecti ve.  Co mmissioner Hunter asked Mr. David Katz whether his nei ghbors attended hi s hearing  when he brought hi s home to the Commission for review.  Mr. David Katz repl ied yes, they came to support hi m.  He added that he took hi s design  plans to hi s nei ghbors early i n the pl anni ng stages.  Ms. Megan van Krieken, Lomita Ave: • Advised that she i s a 12 to 13­year resident of the area. • Said that she came to this area because of its charm and co mmunity feeling. • Added that there has been a renai ssance in thi s nei ghborhood with a lot of buildi ng  and investment.  However, people take into account the character of the nei ghborhood  when planni ng i mprove ments. • Said that thi s site is trul y a gateway corner lot.  Both sides of thi s proposed house will  be visibl e from the street. • Asked that thi s fact be considered when ma king decisions. • Suggested the importance of considering the hi storic perspecti ve versus the letter of  the law and hel p preserve the uni que character of thi s area. • Reco mmended that a design be devel oped that better fi ts into thi s nei ghborhood and  that is not so bul ky. • Stressed that what is proposed does not fit.  Co mmissioner Cappello tol d Ms. Megan van Krieken that he agrees with her assessment  of the unique charm and character of this neighborhood.  In pointi ng out the stucco  apartment development across the street, he asked her how this project can be cal led  incompatibl e while that apartment buildi ng is not.  Ms. Megan van Krieken repl ied that it is an issue of criti cal  mass. They need to downplay  that and reinforce the better character of this neighborhood.  Mr. Jeff Barco, Ko mina Avenue: • Informed that his home is l ocated four houses from this corner. • Stressed that thi s nei ghborhood i s an amazing place. • Pointed out that thi s is a visibl e corner where between 200 and 300 cars pass each  day as chi ldren are brought to the nearby school. • Said that he wants to maintain the charm of this nei ghborhood and thi s proposal  just  does not work. • Said that he wants to reach out and work with this applicant. • Reported that last Thursday (May 4 th ) he tried to facilitate a meeting between this  applicant and the neighbors at an eveni ng meeting at his home.  T wenty­five peopl e  showed up but nei ther the applicant nor hi s architect di d. • Stated that thi s i s a showpiece locati on. • Delivered a peti ti on that has been signed by 52 neighbors asking for more time,  perhaps 60 days. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 15 • Said that they collecti vel y are asking that this design not be allowed to happen.  Take  time to pause and thi nk.  There i s no reason to be rash.  Let’s do i t right. • Assured that thi s peti ti on is not intended to be a legal  document but rather refl ects the  spirit of 52 people who care.  Co mmissioner Hlava asked Mr. Jeff Barco what the intention is i n a 60­day waiti ng period.  Do they want to talk to the owner and ask for redesign?  Do all 52 peti ti oners want input  on the redesign?  Mr. Jeff Barco replied all of the above.  They want the City to pull back and gi ve everyone  60 days to fi nd a way to make this work.  More ti me is needed.  A decision is not needed  tonight.  He sai d that thi s i s a reasonabl e request.  Co mmissioner Nagpal  questi oned the impacts of a delay on permit streamlini ng  requi rements.  City Attorney Jonathan W ittwer: • Re minded that this eveni ng i s a noti ced public hearing. • Added that the Planni ng Commission shoul d be making a decision as a Commission  and not taking a ti me out. • Advised that the Permit Streamlini ng Act requi res the processing of permits in a  reasonabl e ti me. • Informed that the Co mmission can consider requi ring design modificati ons if it has  concerns with design, bul k and/or privacy impacts. • Said that the request for a 60­day del ay i s not what is before thi s Commission.  Co mmissioner Hunter pointed out that recently two projects ca me back before the  Co mmission that had been sent back to the drawing board for redesign.  City Attorney Jonathan W ittwer said that the Co mmission needs to make any requirement  for modificati on based upon the Commission’s Design Review concerns.  Chair Rodgers restated that from what the City Attorney is advising thi s project should be  evaluated by this Commission in order to make so me sort of decision.  It is up to the  Co mmission to say yes or no to the proposed design.  City Attorney Jonathan W ittwer sai d that the Commission could el ect to ask for redesign if  it finds probl ems with the proposed design.  Thereafter, it is up to the applicant to decide  if they want to redesign or request a decision for deni al that can subsequentl y be  appeal ed to Council.  Mr. Jeff Barco asked i f the petition has become a part of the publ ic record.  Chair Rodgers replied yes, any item provided to the Commission at public hearing  becomes a part of the public record.  Mr. Bob Baratta­Lorton, Appl icant: Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 16 • Informed that he had origi nally been tol d that the neighborhood meeting was set  for  May 11 th . • Said that he i s a 35­year resident of Saratoga. • Reported that hi s godsons lived in thi s house before i t burned. • Advised that he interviewed four experienced Saratoga archi tects before he selected  Cindy to design thi s home for them. • Said that he considers thi s to be a Komina Avenue property and Komina homes are  about 80 percent stucco. • Stated that he l oves this design. • Said that this property serves as a gateway to Ko mina, not to Oak Street. • Reiterated that this is a beauti ful  home that he is looking forward to living in together  with his godsons.  Co mmissioner Kundtz asked Mr. Bob Ba ratta­Lorton about hi s efforts to discuss his  project with his nei ghbors.  Mr. Bob Baratta­Lorton said that he hand­carried the noti fi cati on to each house and  provided contact information and an i nvitation to come see the plans.  Co mmissioner Kundtz asked Mr. Bob Baratta­Lorton if he implemented any of  the  suggesti ons made by neighbors.  Mr. Bob Baratta­Lorton sai d that onl y one neighbor came and he tried to meet her  requests.  Co mmissioner Nagpal  expressed concern about the 40­foot length of the home that is at  the ma xi mu m allowed 26­foot hei ght.  She asked if there is not an opportuni ty to reduce  that hei ght.  Mr. Bob Baratta­Lorton sai d that height reductions would impact the interior living space  and would l ose two bedrooms behind that wall.  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 2.  Chair Rodgers suggested that the Commission discuss this proposal using the Design Review  criteria and design guidelines.  Commissioner Hlava: • Said that two things said disturb her. • Agreed that she too does not want to see a mistake on this corner and can appreciate that  concern. • Said that on the other hand, it seems as if the neighbors are saying that this project should  be evaluated by the historic flavor of this neighborhood and to retroactively apply those  constraints. • Reminded that it is not easy to get houses through the Design Review process to public  hearing. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 17 • Added that consideration of historic implications for a non­designated house is not a part of  the legal structure of the Design Review process. • Said that this issue might need further discussion with Council to set up additional Design  Review findings to accommodate historic implications.  She would be more than happy to  see that happen but when this applicant applied, that didn’t exist. • Said that the Commission must go back to the basic findings required under Design  Review. • Stated that given the size of house, size of lot and shape of this corner lot, it would not be  economically feasible to put something smaller on this lot. • Said that she likes the Oak Street façade as it has a friendly look. • Reminded that the school and most houses on Komina are stucco. • Stated that she can make the necessary findings to support this application.  Commissioner Kundtz: • Said that while this is not a historic neighborhood, the emphasis in Design Review is the  concept of compatibility and character. • Stated that he is sensitive to the passion expressed by the neighbors. • Said not much neighbor input appears to have been sought by the applicant. • Opined that this design creates excessive bulk and is not compatible to the neighborhood. • Said he would vote against this design but is open to a delay of the vote.  Commissioner Hunter: • Pointed out that she is a former member of the Heritage Preservation Commission who  continues to receive the meeting agendas and attend their meetings. • Said that she feels very strongly about this area. • Said that over the past four to five years there has been discussion about making Oak  Street a Heritage Lane and stated that Oak Street is very historic. • Urged the neighbors to get together to work on obtaining Historic Lane designation like  Austin Lane and Saratoga Avenue. • Advised that this is her sixth year on the Planning Commission as she is in her second  term. • Stated that she has never experienced so many neighbors coming to a hearing to protest a  house.  Usually two or three show up asking for minor changes. • Expressed appreciation that 52 people cared enough to sign a petition and said that this  Commission needs to reflect those neighbors. • Agreed that this is a unique neighborhood.  Signing that petition means they care about  Saratoga and their neighborhood. • Stated that this proposal either needs to go back to the drawing board or needs to be  appealed to Council.  It is not appropriate or compatible with its neighborhood.  Commissioner Nagpal: • Recounted that she comes to every meeting wanting to support staff’s recommendations. • Explained that she too came before the Commission as an applicant in the past.  A lot of  people attended her hearing saying they didn’t like her initial proposal.  They went back to  the drawing board and redesigned their home. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 18 • Stated that she wants to be able to make the findings to support but cannot make Findings  D or E in the affirmative. • Said that it is not a size issue but she does have trouble with the 80­foot long frontage on  Komina with 40 feet of that at the maximum 26­foot height.  This creates excessive bulk. • Said that she cannot support this design as it stands. • Said that there is an historic aspect to this neighborhood and that compatibility is an issue. • Added that it is not fair to compare this house to the school and apartment. • Assured that she has no problem using stucco.  However, something can be built of stucco  that is more compatible. • Reiterated that this home appears bulky from Oak Street.  Commissioner Zhao: • Agreed that this home does not fit into this neighborhood. • Pointed out that the Oak Street elevation lacks architectural details.   The top portion is big.  It is too much and overpowers the porch area. • Stated that she too cannot make Findings D and E or support this project as designed.  Commissioner Cappello: • Said that his key issue is bulk and the maximum height roofline that runs the length. • Said that this is a home that will have a major contribution to the homes on Oak Street. • Stated that if redesigned, it should be more consistent with the neighborhood. • Said that the architect has done a good job blending architectural styles from two very  different streets. • Pointed out that the applicant will have to live next to these neighbors.  If they are not  happy, he won’t be happy either. • Stated that he cannot make Finding D.  Chair Rodgers: • Advised that she has lived in neighborhoods with historic characteristics where ways were  found to commemorate historic significance. • Said that there is some appropriate way to work with the Oak Street façade too fit in better. • Added that this issue of historic district recognition may be discussed with Council at an  upcoming joint meeting. • Said that she shares concerns with other Commissioners. • Stated that this is a unique neighborhood that is charming and interesting.  There are  historic homes of many different styles. • Added that there is a lot of discord here regarding fitting into this neighborhood.  While  several features proposed do meet styles in the area, we want to keep the character and  charm of this historic part of Saratoga intact. • Said that there is a bulk issue.  The roofline is long and unaltered along Komina. • Said that she would vote no based upon the neighborhood compatibility and bulk issues as  well as an inability to make Findings D and E.  Commissioner Cappello asked if the recommendation is to continue consideration or reject  this design. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 19  Chair Rodgers said that there are options.  The applicant can be consulted as to whether he  wants an up or down vote tonight.  He could subsequently appeal that decision to Council.  Otherwise, this application can be continued to allow redesign and return with revised plans to  this Commission.  She asked Mr. Bob Baratta­Lorton for hi s preference amongst those  options.  Mr. Bob Baratta­Lorton sai d his preference is for specifi c gui delines from the Commission  as to what he must do to get a design approved.  Co mmissioner Nagpal  sought clarifi cati on fro m Mr. Bob Baratta­Lorton.  Does he support  a continuance with a request for additional  guidance from the Commission?  Mr. Bob Baratta­Lorton: • Expressed frustration that he followed the City’s established gui delines but still his  project was found not to be acceptable. • Said he simply wants clear and specifi c guidelines on what he needs to do in order to  move forward. • Said that he can see that any vote would be for deni al . • Added that he does not want to have to b uild hi s home  based upon a co mmittee of  neighbors.  Co mmissioner Hlava sai d it appears Mr. Bob Baratta­Lorton does not clearly understand  his opti ons.  If the project is turned down, he can appeal  that decision to Council.  Chair Rodgers rei terated that a deni al  coul d go to Council on appeal .  Mr. Bob Baratta­Lorton asked i f he is bei ng asked for a complete redesign.  Co mmissioner Cappel lo: • Said i t appears that Mr. Bob Baratta­Lorton may not be interested i n a conti nuance. • Gave suggesti ons for improve ments that include reducti on in bul k by findi ng ways to  articulate the roofline and reduce its expanse. • Stated that all required fi ndi ngs are met exc ept for bul k. • Suggested that the project be designed to be more aesthetically compatible to Oak  Street. • Said that this i s a large structure for the property i tsel f.  Co mmissioner Zhao: • Suggested the use of some sort of wainscoting, stone or brick veneer along the  Ko mina Avenue el evati on as the wall i s kind of plain of architectural  detai ls. • Said that the Oak Street elevati on has compatibi lity, bul k and hei ght issues.  It also  needs archi tectural  details to make it more interesti ng.  Co mmissioner Nagpal  agreed that the Oak Street elevati on is short on architectural  details. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 20  City Attorney Jonathan W ittwer advised that compatibility is a fi ndi ng that can be  discussed.  Co mmissioner Nagpal  sai d that i t i s not one style or another.  Co mmissioner Hlava: • Pointed out that the nei ghbors are most con cerned on the i ssue of archi tectural style. • Said that while peopl e shoul d be abl e to pick the archi tectural style of the home they  want to live in, most take the area they are in into consideration when selecting an  architectural  style. • Said thi s design needs a more old­fashi oned look and a break up of the stucco wall.  Co mmissioner Kundtz sai d that bul k and compatibi lity are hi s two sensitiviti es.  The home  should refl ect a more rural  character.  Co mmissioner Hunter: • Agreed that compatibility and bulk are al so her chi ef concerns with thi s design. • Said that the problem with the Oak Street elevation is that i t i s very i mposing. • Urged the appl icant to do so mething other than Mediterranean or Tudor, perhaps more  of a farmhouse feel.  Chair Rodgers: • Said that she has a probl em with an eclecti c style. • Stated that she does not see Tudor i n thi s design. • Added that the signi fi cance of thi s nei ghborhood requires a littl e more sensiti vity. • Said that she likes the porch on the Oak Street side but thi nks the Oak Street el evation  needs to be blended more with a reducti on in the bul k of the long straight roofline.  Co mmissioner Zhao pointed out that the chi mney is out of proportion.  It is too skinny in  terms of the design and too tall.  Co mmissioner Hunter agreed with Commissioner Zhao about the chi mney.  Chair Rodgers asked Ms. Cindy Brozicevic how she and her client prefer the Commission  to proceed this eveni ng.  Ms. Cindy Brozicevic: • Asked the Commission if i t has a preference between wood and stucco. • Advised that thi s design cannot be changed easily by simply changi ng material . • Said that they chose not to detach the garage as a Use Permit would be requi red to  accommodate a detached garage. • Explained that a reduced setback would have to be approved by the Co mmission from  the 10­foot setback required to six­foot setback that coul d be provided with a detached  garage. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 21  Director John Li vingstone cautioned the Co mmission to simply provide general  directi on  rather than such a specific i ssue.  Co mmissioner Hlava sai d that the material  does not have to be wood.  Stucco with trims  and thi ngs are refl ected i n the area.  Co mmissioner Kundtz sai d that use of wood, stucco or a combination is not the sol ution.  W hat i s requi red i s a redesign.  Co mmissioner Hunter said that she thought use of wood was i mportant.  She added that  stone shoul d not be used at all but that she l oves shi ngle houses.  Co mmissioner Cappel lo agreed, saying he prefers wood.  Co mmissioner Zhao sai d that it does not have to be wood but must fit into the style of this  neighborhood.  Co mmissioner Nagpal  stressed that the key is compatibility.  She agreed that these  changes require a redesign.  Chair Rodgers sai d that the house does not have to be wood but a design with wo od  elements is more likel y to be supported on the Oak Street side.  However, the house does  not have to be all wood.  Co mmissioner Nagpal  sai d that Study Sessions have been utilized in the past for such  co mplex or controversial  projects.  She stressed that everyone wants to see a good  project.  Chair Rodgers sai d that she i s willing to offer a Study Session.  Co mmissioner Hunter sai d that she thought a Study Session is in order here and she  urged the applicant to consider that opti on.  Chair Rodgers asked staff for i ts recommen dation on the i ssue of a Study Session.  Director John Li vingstone sai d that staff could gui de the applicant on the redesign to  incorporate the Planning Commission’s reco mmendations.  Again, the applicant can ask  the Commission to take a vote toni ght or can accept a conti nuance.  Ms. Cindy Brozicevic said that they woul d prefer a vote and redesign.  Chair Rodgers sai d that they coul d withdraw this application.  Director John Li vingstone sai d that the project could al so be deni ed without prejudice that  allows the applicant to bring back the redesigned home.  Additi onally, a Study Session  could be set. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 22  Co mmissioner Hlava poi nted out that if the project is deni ed, the applicant must pay fees  again.  If i t i s conti nued, the appl icant deal s with staff and the fees pai d are still good.  Ms. Cindy Brozicevic asked the Commission to conti nue considerati on to allow redesign.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner Hlava,  the Planning Commission CONTINUED TO A DATE UNCERTAIN  consideration of Design Review (Application #05­035) for the construction  of a two­story, single­family residence on property located at 20626  Komina Avenue to allow for redesign of the proposed residence.  (7­0)  Director John Livingstone advised that staff would renotice the neighbors of the next hearing  or Study Session date once scheduled.  Chair Rodgers called for a break at 10:00 p.m.  Chair Rodgers reconvened the meeting at 10:10 p.m.  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 3  APPLICATION #UP­06­282 (APN 386­60­001) BALASUBRAMANIAN, 12280 Saratoga­  Sunnyvale Road: ­ The applicant requests approval of a Conditional Use Permit to establish  a dental office in an approximately 1,400 square­foot tenant space in the existing office  building located at 12280 Saratoga­Sunnyvale Road (Saratoga Square).  The site has a  Commercial­Visitor (CV) zoning designation.  (Shweta Bhatt)  Assistant Planner Shweta Bhatt presented the staff report as follows: • Advised that the applicant is seeking approval of a Conditional Use Permit to allow the  establishment of a dental office in an existing office building. • Informed that a Use Permit is required to establish a medical use in a commercial zoning  district. • Described the tenant space as consisting of 1,400 square feet.  The space will  accommodate four patient areas, a waiting room and office. • Said that staff finds the application appropriate for this location. • Advised that there are three parking areas serving this building.   Staff made several site  visits and it appears that parking is adequate to serve this use. • Recommended approval.  Chair Rodgers opened the Publ ic Hearing for Agenda Item No. 3.  Mr. Vijay Balasubramanian, Appl icant: • Advised that he has nothi ng to add to the staff report but he is availabl e for any  questions. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 23 • Informed that his wife, Dr. Arathi  R. Tiruvur, is the denti st who will occupy thi s new  dental  offi ce.  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 3.  Co mmissioner Nagpal expressed appreciation to the applicants for still bei ng here at  10:15 p.m.  She said she had no comments about thi s Use Permit.  Co mmissioner Zhao sai d she had no comments.  Co mmissioner Cappel lo sai d thi s i s an appropriate l ocati on.  Co mmissioner Kundtz poi nted out that there is al ready another dental  practi ce in this  buildi ng.  Chair Rodgers sai d thi s is a fi ne l ocati on and wished the applicant good l uck.  Motion: Upon motion of Commissioner Nagpal, seconded by Commissioner  Cappello, the Planning Commission adopted a Resolution approving a  Conditional Use Permit to allow the establishment of a dental office in an  existing office building located at 12280 Saratoga­Sunnyvale Road, by the  following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 4  APPLICATION #06­309 (510­06­047) BELL, 19234 Citrus Lane: ­ The applicant requests  Design Review Approval to demolish a single­story single­family residence and construct a  single­story residence with an attached three­car garage and secondary dwelling unit.  A  swimming pool is also proposed. The total floor area of the proposed residence will be 6,598  square­ feet including the attached garage and secondary dwelling unit.  The maximum height  of the proposed residence will not be higher than 25­feet.  The net lot size is 40,205 square­  feet and the site is zoned R­1­40,000.  (Therese Schmidt)  Associate Planner Therese Schmidt presented the staff report as follows: • Stated that the applicant is seeking Design Review Approval to allow the demolition of an  existing single­story residence and the construction of a new single­story residence with  detached garage and secondary dwelling unit. • Explained that Design Review Approval is required for single­story structures over 18 feet  in height as well as when a structure totals more than 6,000 square feet. • Explained that this single­story home would reach a maximum height of 25 feet and  consists of 6,598 square feet. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 24 • Described the architectural style as French Farmhouse.  It includes muted earth tones  such as dark beige stucco, cream trim and darker brown shutters. • Advised that neighbors were notified and six neighbor responses were received with no  concerns raised. • Said that there are eight protected trees of which none are proposed for removal. • Informed that the applicant redesigned the driveway to meet the Arborist request in order  to protect a tree. • Added that there is attic space over the garage with 11­foot high ceilings that will be used  for storage.  A deed restriction will be recorded prohibiting this space from becoming  habitable space in the future as to do so would exceed the maximum square footage  allowed on a parcel of this size. • Said that the accessory dwelling unit will be deed restricted as a low­income unit if ever  rented. • Said that a new driveway path includes a hammerhead turnaround.  Landscaping will be  installed to block any potential headlight impacts on the adjacent neighbor. • Recommended approval.  Commissioner Hunter pointed out that the color board depicts both brick and stone.  Planner Therese Schmidt said that a mixture of both materials would be used and the  applicant has a rendering to demonstrate how.  Chair Rodgers asked what would happen to the deed restriction on use of the over­garage  attic space in the event that Code changes allow additional square footage on this lot in the  future.  City Attorney Jonathan Wittwer replied that this deed restriction stays in effect unless it is  modified or amended.  Chair Rodgers opened the Publ ic Hearing for Agenda Item No. 4.  Mr. Tom Sloan, Project Architect: • Thanked Planner Therese Schmidt for her presentati on. • Advised that they had met with neighbors and all surroundi ng nei ghbors are thrilled  with this project. • Said he spoke with the neighbor whose home abuts the garage.  She has no issues. • Explained that most neighbors are original owners with over 35 years in this  neighborhood.  Newco mers have been here 23 years. • Stated he was availabl e for questi ons.  Co mmissioner Hunter asked Mr. Tom Sloan to explain the use of both brick and stone  accents.  Mr. Tom Sloan said that they want thi s house to look historic.  They will use a brush and  slush instal lation process for the stone.  It is not a neat and precise installation.  The brick  trim will be used above the upper porti ons. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 25  Co mmissioner Hunter asked about green constructi on gi ven that thi s is a very large  home.  W ill solar be used at all?  Mr. Tom Sloan sai d that the driveway incorporates pavers.  However, no sol ar is  proposed.  Not too much credit is gi ven to use of sol ar.  He assured that lots of recycled  lumber would be used.  Mr. W arren Bell, Property Owner: • Said that this i s his first ti me participati ng i n such a process. • Expressed appreciation for the ti me spent by the Commission. • Reported that at the advice of his archi tect, he approached hi s nei ghbors early in the  process. • Stated he was happy to recei ve his nei ghbors’ support. • Explained that thi s house has been the “eyesore” on the street for 35 years. • Thanked the Commission for i ts consideration.  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 4.  Co mmissioner Cappel lo: • Said he loved the design.  It is beauti ful  and maintains the trees on the property.  He  likes the old style l ook i ncorporati ng stone and brick. • Pointed out that they are tearing everything out except for the tenni s court.  As a  tennis l over, he can appreciate retenti on of this court. • Wished the owners good l uck.  Mr. W arren Bel l advised that he has been told that this tenni s court was the fi rst one  constructed i n Saratoga.  Co mmissioner Zhao agreed that this i s a nice design that will represent a great addi ti on to  this nei ghborhood.  Co mmissioner Nagpal  agreed.  Co mmissioner Hunter sai d i t i s a l ovel y design.  Co mmissioner Kundtz said he val ues the sensiti vity demonstrated to the nei ghbors.  Co mmissioner Hlava sai d this is a big, el egant house that is a real  ni ce addi ti on to this  neighborhood.  Chair Rodgers agreed that thi s i s a wonderful design and an asset to Saratoga.  Motion: Upon motion of Commissioner Cappello, seconded by Commissioner  Hlava, the Planning Commission adopted a Resolution granting Design  Review Approval (Application #06­309) to allow the construction of a  single­story, single­family residence with an attached garage and a Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 26  secondary dwelling unit on property located at 19234 Citrus Lane, by the  following roll call vote:  AYES: Cappello, Hlava, Hunter, Kundtz, Nagpal, Rodgers and Zhao  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None  Commissioner Nagpal extended congratulations to Planner Therese Schmidt for achieving her  AICP certification.  Planner Therese Schmidt thanked the Commission for their good wishes.  She explained that  this is an advanced certification available for planners who are able to pass a 150­question  test.  ***  PUBLIC HEARING ­ ITEM NO. 5  APPLICATION #06­235 – The City of Saratoga proposes an amendment to the Saratoga  City Code pertaining to Density Bonuses. California State Government Code Section  65915 mandates a local program to provide density bonuses, incentives, concessions,  waivers and uniform parking standards for development projects that meet certain  requirements concerning the inclusion of very low, low, moderate income housing units or  senior housing units. This requirement is included in Program 2.1:  Density Bonuses and  Affordable Housing Requirement of the City’s adopted Housing Element which states that the  City will amend the Zoning Code to implement state law. The proposed Density Bonus  amendment is an amendment to Chapter 15 Zoning Regulations of the Saratoga City Code  specifying how compliance with Government Code 65915 – and its recently adopted  amendments – is implemented in the City of Saratoga.  Associate Planner Lata Vasudevan presented the staff report as follows: • Stated that staff is recommending a Zoning Text Amendment to comply with a Statewide  Density Bonus requirement resulting from State Law. • Said that a density bonus is required for developments providing senior and/or affordable  housing units. • Said that this amendment would add a new article to Chapter 15 of City Code. • Explained that a density bonus is only available for multiple family developments that  provide affordable (very­low­income and low­income) units. • Said that the highlights of the provision create a range of density bonuses that allow a  developer to build additional units than would be allowed under the General Plan Land Use  Element. • Said that the provision requires the City to grant between one and three incentives that  could be anything from reduced setbacks to reduced provision of parking, etc.  The  provision limits off­street parking requirements that the City can impose exclusive of guest  or handicapped parking. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 27 • Added that unless the applicant asks for a density bonus, one is not implemented. • Reminded that Measure G, which was approved in March 1996, requires voters to approve  any amendment to the Land Use Element of the General Plan that increases density. • Reported that an Initial Study was prepared and a Notice of Intent published in February.  No public comment was received.  It was determined that this amendment would not result  in any significant impact on the environment. • Recommended that the Commission forward to Council a recommendation to approve this  Zoning Text Amendment implementing State Law on the issue of density bonuses. • Assured that any subsequent housing developments would still be subject to  environmental review. A density bonus could be denied if it is found that the bonus would  create an adverse impact. • Called out technical corrections to the text in Section 15­81.030 A & B, 15­81.030.D.5.E  and 15­81.060. • Distributed a handout outlining hypothetical examples on the impacts of the density bonus  on sample projects.  Director John Livingstone advised that he met with the City Attorney Richard Taylor to review  this amendment against Measure G provisions.  City Attorney Jonathan Wittwer: • Explained that City Attorney Richard Taylor has determined that this Text Amendment is  adopting a Zoning Ordinance to meet State Law requiring provision of density bonuses  and is not amending the General Plan.  Commissioner Hunter asked if this provision would apply to the large Swenson project  pending on Quito.  City Attorney Jonathan Wittwer said that is under discussion between Richard Taylor and the  attorney for Swenson.  It has not yet been determined if and/or when that item would go to a  vote.  Commissioner Hunter asked what impacts this density bonus would have on the Village.  City Attorney Jonathan Wittwer said that new projects with more than five units could avail  themselves of the provisions of this density bonus if it provides affordable units.  Director John Livingstone added that this is for multi­family residential projects that have a  minimum of five units.  This would usually involve fairly large sites.  Planner Lata Vasudevan added that the project must provide a certain number of very­low or  low­income units or senior units.  Commissioner Hunter again asked the potential impact on the Village.  Planner Lata Vasudevan cautioned that staff cannot predict development.  However, any  proposed development would still undergo environmental review and design review.  If there Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 28  is any finding(s) that the density bonus would be detrimental to a neighborhood, it can be  denied.  Director John Livingstone: • Reviewed a couple of hypothetical examples. A 10­unit development with a 10 percent  density bonus would get one more unit for a total of 11.   Comparably, a large project  consisting of 10 acres could equal a density bonus of 22 units. • Assured that the impact is not that significant on small lots in the City. • Added that projects must still meet Design Review and environmental requirements.  Planner Lata Vasudevan pointed out the list of required findings under Section 15­81.040.5 to  support a density bonus.  Commissioner Nagpal asked about the impact of the incentives.  Planner Lata Vasudevan said that there are between one and three incentives available to  chose from based on a sliding scale, based upon the number of affordable units provided and  if these units are very­low or low­income units.  Chair Rodgers reminded the Commission that this is for multi­family residential projects.  Commissioner Hlava asked if developers must apply for a density bonus if they elect not to  incorporate affordable units.  Planner Lata Vasudevan replied no.  Commissioner Hlava asked if it is up to the Commission or Council to select from the available  list of incentives.  Director John Livingstone replied no, the developer gets to pick from among the available  incentives.  City Attorney Jonathan Wittwer added that a project would be evaluated to ensure that no  adverse traffic or parking impacts result from the incentives.  This gives the City some control.  The applicant requests what they want and the City evaluates it for the necessary findings to  support.  Commissioner Hlava asked about an overlay in the Village that requires any residential units  to be low­income units.  Director John Livingstone said that this is part of the Housing Element.  Rental housing can be  considered affordable.  In commercial areas, mixed­use development would allow rental­  housing units to be located over commercial space.  Commissioner Hunter asked if the City is being forced to implement this density bonus.  Director John Livingstone replied basically yes. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 29  Commissioner Hunter said she though the City was four times over its required affordable  units.  Director John Livingstone explained that the City is short 50 low­income units but is okay on  its moderate units.  Commissioner Hlava asked about the in­house staff available to evaluate financial pro­formas.  Chair Rodgers said that consultants could be obtained at the applicant’s cost.  City Attorney Jonathan Wittwer cautioned that the concept of a density bonus is supposed to  end up saving the developer money as an incentive for them to provide affordable housing  units.  Charging for additional consultants may defeat that purpose.  Commissioner Hunter said that there is a huge project pending and asked if it is smart to do  this amendment at this time.  She asked why move so fast.  City Attorney Jonathan Wittwer replied that cities are required to meet compliance deadlines.  Director John Livingstone advised that Saratoga is already several years behind.  Planner Lata Vasudevan added that the original State Law for density was passed in 1994.  Several other cities have already implemented their Ordinance changes to accommodate this  requirement.  Commissioner Hunter said that more time should be spent on this.  It shouldn’t be decided at  11 p.m. at night.  She said she would like to delay a recommendation to allow further  discussion.  Commissioner Kundtz said he too cannot support taking action without more information and  perhaps a Study Session.  City Attorney Jonathan Wittwer reminded that State Law states that cities must provide these  bonuses.  Saratoga will not gain too much by not having its own Ordinance.  Director John Livingstone added that even without this amendment being adopted into the  Code, any savvy developer can use the provisions of this State Law to request density  bonuses.  Commissioner Hlava suggested continuing this item to the first meeting in June so that this  issue can be taken to the joint session with Council for discussion.  She said that while this is  State­mandated, the City may as well adopt something that is palatable to us.  The  Commission can benefit from discussion with Council.  Chair Rodgers reminded that the intent of State Law is there and the process and/or structure  that works for Saratoga must be developed to accommodate or implement that State Law. Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 30  Commissioner Hunter suggested adding this issue to the Commission’s Study Session set for  May 24 th .  Commissioner Nagpal: • Asked staff if anything in this text amendment is different from State Law. • Reminded that the City is still able to make decisions on a case­by­case basis. • Said that she is not as concerned about this text amendment as the other Commissioners  appear to be since it is required by the adoption of that State Law.  Director John Livingstone agreed that there is very little latitude.  Commissioner Cappello said that he is not sure there is a lot we can do that is not already in  this amendment.  Commissioner Kundtz said that the model can be studied during a Study Session and options  can be evaluated to modify this document to better suit us for decision­making.  Commissioner Nagpal cautioned that any model must be hypothetical.  Commissioner Hunter said that she does not yet feel educated enough on this issue to make  a decision tonight at this late hour.  If forced to vote, she would vote against this tonight.  Commissioner Cappello said that it would be good to have a Study Session so the  Commission is clear what it is voting on.  Commissioner Nagpal asked if another public notice is required.  Director John Livingstone said that Study Sessions don’t require public noticing.  He  suggested that he work further with the City Attorney on this matter.  City Attorney Jonathan Wittwer suggested that the public hearing on this matter be opened  this evening.  Chair Rodgers opened the Publ ic Hearing for Agenda Item No. 5.  Chair Rodgers closed the Public Hearing for Agenda Item No. 5.  Director John Li vingstone asked that the continuance be to a date uncertai n.  Chair Rodgers pointed out that having the City Attorney address both the Planning  Co mmission and Council together would be most helpful .  Motion: Upon motion of Chair Rodgers, seconded by Commissioner Nagpal, the  Planning Commission CONTINUED TO A DATE UNCERTAIN consideration  of a proposed amendment to the Saratoga City Code pertaining to Density Saratoga Planning Commission Minutes for May 10, 2006 Page 31  Bonuses to allow time for further study and information and consultation  with Council.  (7­0)  ***  DIRECTOR’S ITEMS  There were no Director’s Items.  COMMISSION ITEMS  There were no Commission Items.  COMMUNICATIONS  There were no Communications Items.  ADJOURNMENT TO NEXT MEETING  Upon motion of Commissioner Hunter, seconded by Commissioner Hlava, Chair Rodgers  adjourned the meeting at 11:18 p.m. to the next Regular Planning Commission meeting of  May 24, 2006, at 7:00 p.m.  MINUTES PREPARED AND SUBMITTED BY:  Corinne A. Shinn, Minutes Clerk